我們對2010年房地產(chǎn)行業(yè)走勢的看法是：看好上半年，看淡下半年，預計供求關(guān)系在2010年下半年逆轉(zhuǎn)；預計2010年全年地產(chǎn)類上市公司歸屬母公司凈利潤仍將保持30%-35%的增速，維持對于房地產(chǎn)行業(yè)“推薦”的評級。

2009年是房地產(chǎn)行業(yè)“高增長”年，全年行業(yè)銷售情況
超預期，呈現(xiàn)價量齊升的態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資一季度見底回升，新開工面積同比先抑后揚，土地市場交易日趨活躍，地王再現(xiàn)，房價也順勢大幅攀升。預計2009年地產(chǎn)類上市公司凈利潤將保持35%以上增速；同時，2009年1-9月房地產(chǎn)上市公司預收賬款為1966億元，同比增長61.18%，這為其明后年的業(yè)績釋放提供了堅實基礎(chǔ)。
從我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展時期還將延續(xù)25年左右。人口生育高峰和城市化進程是我國房地產(chǎn)行業(yè)長期處于景氣周期的催化劑，房地產(chǎn)行業(yè)將在金融安全與社會安全的兩個邊際區(qū)間實現(xiàn)增長的最大化。而短期穩(wěn)定發(fā)展、長期向好將是房地產(chǎn)行業(yè)未來較長時期的主旋律。我們對2010年全年行業(yè)走勢的看法是：看好上半年，看淡下半年。供求關(guān)系有望在2010年下半年逆轉(zhuǎn)。

我們預計明年上半年商品房供給仍將呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局，即價升量漲。從政策的延續(xù)性、供求關(guān)系、業(yè)績高增長、宏觀經(jīng)濟政策連續(xù)性、通脹、本幣升值預期等幾個方面來看，明年上半年樓市仍有望實現(xiàn)價格溫和上升，銷售平穩(wěn)增長。而明年下半年行業(yè)將面臨供應(yīng)增加、房價失調(diào)的政策更趨嚴厲、信貸規(guī)模限制、加息預期、房價高企等一系列問題，預計供求關(guān)系將在下半年逆轉(zhuǎn)，預計明年行業(yè)政策有望實現(xiàn)“溫和中性，有保有壓，結(jié)構(gòu)性微調(diào)”。政策最大的變數(shù)將是二套房政策及相關(guān)的信貸政策，預計明年政府將加大對囤積土地的開發(fā)商的整治力度。物業(yè)稅方面，全國范圍內(nèi)實施的可能性不大，目前仍然對于征收的在評估體系存在爭議。

我們認為，2010年全國商品房銷售有望保持穩(wěn)定。房價上半年依然會小幅上漲，受政策調(diào)控影響，上漲的空間已不大。下半年受供求關(guān)系及政策收緊影響，房價調(diào)整可能性增大，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資有望慣性增長25%-30%，新開工面積繼續(xù)上揚，全年20%以上的增速可期。預計2010年全年地產(chǎn)類上市公司歸屬母公司凈利潤仍將保持30%-35%的增速。在房價保持小幅攀升的情況下，上市公司毛利率和凈利率水平將明顯提高，盈利能力將進一步增強。我們認為，上半年將有更多的投資機會，堅持上半年標配地產(chǎn)股；而下半年視行業(yè)政策及銷售情況謹慎低配。明年將是區(qū)分垃圾股和績優(yōu)股的重要時機，風格轉(zhuǎn)換將會較為明顯。建議關(guān)注四類個股：其一是業(yè)績穩(wěn)健的“白馬股”，重點推薦保利地產(chǎn)、金地集團；其二是區(qū)域政策利好股，如華發(fā)股份、勝利股份、濱江集團、福星股份；其三是持有類公司，如中國國貿(mào)、金融街、世茂股份；創(chuàng)投概念：張江高科、北京城建、蘇州高新；其四是重組類公司，建議重點關(guān)注ST國祥、ST魯置業(yè)、ST海星、ST中潤。

注意安全�。�！