房地產(chǎn)崩盤的最后環(huán)節(jié)
印象中,中國房地產(chǎn)的正式啟動(dòng)源于一個(gè)關(guān)于中國老太太和美國老太太的故事,說中國老太太辛苦了一輩子賺夠了錢,買了一套房子,但自己也沒有幾年住頭兒了,而美國老太太年輕時(shí)候付了首付就貸款買了房子,然后分期付款,同樣的勞動(dòng),中國老太太辛苦一輩子,美國老太太享福一輩子。從賺夠錢再買房到基于未來的收入預(yù)期貸款買房,利用信用杠杠極大的提升了中國人對房子的購買能力,這是第一重杠桿。
然后房價(jià)開始上漲,而且理論上已經(jīng)論證了城市化過程中房價(jià)上漲的必然性,和實(shí)踐的房價(jià)不斷上漲相結(jié)合,房地產(chǎn)成為一個(gè)收益高、風(fēng)險(xiǎn)低的最佳投資品和升值品種,于是吸引大量投資資金進(jìn)入房地產(chǎn),存銀行不如存房子,這是第二重杠桿。
然后地方政府發(fā)現(xiàn)經(jīng)營土地中的政績商機(jī),拍賣土地增加財(cái)政收入,財(cái)政收入再投入市政建設(shè)提升城市價(jià)值,進(jìn)一步推高房價(jià)和地價(jià),然后有更多的錢進(jìn)行滾動(dòng),這是第三重杠桿。
房地產(chǎn)價(jià)格日漸高漲提升了土地升值預(yù)期,提高拆遷成本,從成本角度對房地產(chǎn)價(jià)格提供了支撐,這是第四重杠桿。
房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了上游幾十個(gè)行業(yè)的興旺和投資,會(huì)逐漸從拉動(dòng)變成被動(dòng)的推動(dòng),這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)一旦低迷,就會(huì)拖累眾多行業(yè),從而形成路徑依賴,這是第五重杠桿。
資產(chǎn)價(jià)格的上漲讓貧富差距變得更加陡峭,從而形成社會(huì)分層和斷裂。下層的下沉在短時(shí)間內(nèi)會(huì)把處于高端的部分舉得更高,這種狀態(tài)的典型狀況是泰坦尼克號發(fā)生斷裂之后的最后時(shí)刻,船頭的下沉先是把船尾撬到了高空,然后才開始拖拽著一起沉入海底,這是第六重杠桿。
房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)基礎(chǔ)產(chǎn)品,價(jià)格的大幅上漲逐漸對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)和吸引效應(yīng),從其他行業(yè)撤出的資金更多的向房地產(chǎn)集中,一般行業(yè)如果投資增多,產(chǎn)能增加,會(huì)依照供求關(guān)系拉低產(chǎn)品價(jià)格,但由于房地產(chǎn)的主要要素土地的有限供應(yīng),太多的投資進(jìn)來反而成為推動(dòng)價(jià)格上漲因素,這是第七重杠桿。
當(dāng)房價(jià)日漸脫離現(xiàn)實(shí)購買力的時(shí)候,對房地產(chǎn)的定價(jià)基準(zhǔn)就完全建立在仍然上漲的未來預(yù)期上,從而形成自我強(qiáng)化,而未來價(jià)格的繼續(xù)上漲建立在經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長的基礎(chǔ)上,這是第八重杠桿。
第七重杠桿和第八重杠桿成為支撐房價(jià)繼續(xù)上漲的主要杠桿之后,最后的判決時(shí)刻就到了,因?yàn)檫@兩個(gè)因素之間是互相背離的,房價(jià)的繼續(xù)上漲會(huì)抑制經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長,而房價(jià)的繼續(xù)上漲又建立在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的預(yù)期上,如果不考慮國家力量的強(qiáng)力介入,在其他環(huán)節(jié)把這個(gè)增長螺旋給扭轉(zhuǎn)過來,其自身的膨脹邏輯應(yīng)該在這個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
(看了網(wǎng)上流行的房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表,思考一下日本、東南亞、美國的房地產(chǎn)泡沫破滅,盡管有國際炒家的因素,但基本邏輯上還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場中楔入了越來越多的杠桿。但中國如果現(xiàn)在依靠行政力量主動(dòng)去擠壓房地產(chǎn)泡沫,最大的問題可能會(huì)形成地方債務(wù)危機(jī))
然后房價(jià)開始上漲,而且理論上已經(jīng)論證了城市化過程中房價(jià)上漲的必然性,和實(shí)踐的房價(jià)不斷上漲相結(jié)合,房地產(chǎn)成為一個(gè)收益高、風(fēng)險(xiǎn)低的最佳投資品和升值品種,于是吸引大量投資資金進(jìn)入房地產(chǎn),存銀行不如存房子,這是第二重杠桿。
然后地方政府發(fā)現(xiàn)經(jīng)營土地中的政績商機(jī),拍賣土地增加財(cái)政收入,財(cái)政收入再投入市政建設(shè)提升城市價(jià)值,進(jìn)一步推高房價(jià)和地價(jià),然后有更多的錢進(jìn)行滾動(dòng),這是第三重杠桿。
房地產(chǎn)價(jià)格日漸高漲提升了土地升值預(yù)期,提高拆遷成本,從成本角度對房地產(chǎn)價(jià)格提供了支撐,這是第四重杠桿。
房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了上游幾十個(gè)行業(yè)的興旺和投資,會(huì)逐漸從拉動(dòng)變成被動(dòng)的推動(dòng),這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)一旦低迷,就會(huì)拖累眾多行業(yè),從而形成路徑依賴,這是第五重杠桿。
資產(chǎn)價(jià)格的上漲讓貧富差距變得更加陡峭,從而形成社會(huì)分層和斷裂。下層的下沉在短時(shí)間內(nèi)會(huì)把處于高端的部分舉得更高,這種狀態(tài)的典型狀況是泰坦尼克號發(fā)生斷裂之后的最后時(shí)刻,船頭的下沉先是把船尾撬到了高空,然后才開始拖拽著一起沉入海底,這是第六重杠桿。
房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)基礎(chǔ)產(chǎn)品,價(jià)格的大幅上漲逐漸對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)和吸引效應(yīng),從其他行業(yè)撤出的資金更多的向房地產(chǎn)集中,一般行業(yè)如果投資增多,產(chǎn)能增加,會(huì)依照供求關(guān)系拉低產(chǎn)品價(jià)格,但由于房地產(chǎn)的主要要素土地的有限供應(yīng),太多的投資進(jìn)來反而成為推動(dòng)價(jià)格上漲因素,這是第七重杠桿。
當(dāng)房價(jià)日漸脫離現(xiàn)實(shí)購買力的時(shí)候,對房地產(chǎn)的定價(jià)基準(zhǔn)就完全建立在仍然上漲的未來預(yù)期上,從而形成自我強(qiáng)化,而未來價(jià)格的繼續(xù)上漲建立在經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長的基礎(chǔ)上,這是第八重杠桿。
第七重杠桿和第八重杠桿成為支撐房價(jià)繼續(xù)上漲的主要杠桿之后,最后的判決時(shí)刻就到了,因?yàn)檫@兩個(gè)因素之間是互相背離的,房價(jià)的繼續(xù)上漲會(huì)抑制經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長,而房價(jià)的繼續(xù)上漲又建立在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的預(yù)期上,如果不考慮國家力量的強(qiáng)力介入,在其他環(huán)節(jié)把這個(gè)增長螺旋給扭轉(zhuǎn)過來,其自身的膨脹邏輯應(yīng)該在這個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
(看了網(wǎng)上流行的房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表,思考一下日本、東南亞、美國的房地產(chǎn)泡沫破滅,盡管有國際炒家的因素,但基本邏輯上還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場中楔入了越來越多的杠桿。但中國如果現(xiàn)在依靠行政力量主動(dòng)去擠壓房地產(chǎn)泡沫,最大的問題可能會(huì)形成地方債務(wù)危機(jī))

繭與蝶...激蕩人生的書寫
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