按照近期國家統(tǒng)計局頒布的定義，熱錢的計算方法為外匯儲備增量減去實際利用外資和貿(mào)易順差。因此可以計算出，從2005年初到2006年上半年，流入我國的熱錢規(guī)�？傆嫾s790億美元，已超過同期實際利用外資的規(guī)模，并相當于同期貿(mào)易順差的一半。熱錢不僅規(guī)模龐大，而且還有集中炒作焦點地區(qū)焦點行業(yè)的特征，而我國核心城市的房地產(chǎn)行業(yè)就成為熱 錢關(guān)注的重點之一。不久前建設部等六部委公布實施《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，就外資進入商品房流通環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)做出了十四點規(guī)定，六部委的立場很明顯：熱錢很危險，“我國房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長較快，境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)購買房地產(chǎn)也比較活躍”的形勢必須得到扭轉(zhuǎn)。然而，《意見》在兩個環(huán)節(jié)上的調(diào)控作用將有較大差異，最終的結(jié)果可能是限制了熱錢“炒房”，卻加劇了熱錢“炒地”。
　　對于商品房流通環(huán)節(jié)，《意見》具有較強的調(diào)控作用，購房實名制、自用性原則、居住一年以上方可購房等規(guī)定，使熱錢炒賣商品房的運作空間大大縮小。一時間各種報道傳來：豪宅遭外籍客戶“撻訂”避險；而境外人士炒房的專門代理機構(gòu)則感覺到了行業(yè)的毀滅性打擊。外資炒房似乎一下子冷了下來。
　　對于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，盡管《意見》表現(xiàn)出了同樣的擔憂，但其所能發(fā)揮的作用卻全然不同：首先，《意見》多數(shù)規(guī)定基本為對原有規(guī)定的強調(diào)，而熱錢進入我國房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)常常借助既有的平臺，此類平臺運作成熟，本身就已符合《意見》所提的要求；即使考慮新設平臺，從《意見》中，境外資金也可以找出清晰的進入路徑。其次，《意見》把投資總額超過1000萬美元的項目注冊資本金所占投資總額的比例提高15個百分點至50%，雖然使大項目資金門檻有所提高，但是這對具有境外大財團背景的熱錢作用不大，這部分熱錢容易通過內(nèi)部資金的調(diào)整，滿足相關(guān)要求；此外，熱錢還可以將境內(nèi)子公司負債結(jié)構(gòu)外移，由境外母公司舉債，注資子公司，達到新的資本金要求。第三，境外資金只要愿意犧牲相關(guān)稅收優(yōu)惠，完全可以通過外商投資企業(yè)再投資的形式，通過適當?shù)墓蓹?quán)安排，100%控股一個內(nèi)資企業(yè)，進而完全規(guī)避有關(guān)限制。
　　實際上，限制外資進入開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的問題遠比限制炒房復雜，我國入世協(xié)定已有房地產(chǎn)業(yè)開放的明確時間表：入世后3年內(nèi)，除高爾夫球場等等高檔房地產(chǎn)項目之外，應允許外商獨資。而作為對協(xié)定的響應，我國自2005年1月1日起實施新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》已經(jīng)允許外商獨資從事除獨立別墅之外的住宅開發(fā)�？梢�，《意見》對于外資進入開發(fā)環(huán)節(jié)的限制將是很有限的，外資在稅收等方面仍然享受超國民待遇，只要人民幣升值、房地產(chǎn)價格上漲的雙重預期不消除，限制境外資金進入商品房流通環(huán)節(jié)，必將把境外資金趕入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。
而房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)屬于市場供應領(lǐng)域，按照一般市場運行規(guī)律，供給領(lǐng)域獲得更多資金，產(chǎn)品供應將趨于寬松，產(chǎn)品價格有下行的動力。但是，這樣的規(guī)律在房地產(chǎn)市場是難以適用的，房地產(chǎn)市場特有市場結(jié)構(gòu)將決定，購置土地是產(chǎn)品生產(chǎn)的起點，而目前的市場運行情況表明，土地供應量并不隨市場資金的增加而增加，資金聚集帶來的真正效果是土地價格的上升。因此，《意見》在阻止熱錢“炒樓”的同時，有加劇熱錢“炒地”的客觀作用。推行“招拍掛”之后，土地價格較為透明，商品房價格對土地價格的敏感性很強，土地價格的上升不僅僅限于推高成本加成價格，還將引發(fā)房價上漲預期，攪動市場需求。房價與地價哪一方面的上漲都將引起一番互為因果的惡性循環(huán)，最終的結(jié)果都將使房價不堪重負，而這正是《意見》竭力想阻止的。

行走江湖 身不由已