影響房價的真正原因（1）
需求量不是成交量
學(xué)者官員在“價格與需求量”關(guān)系上犯的邏輯錯誤
一段時間以來，我們可以從某些學(xué)者官員口中筆下反復(fù)聽到這樣一種“理論”：既然需求定律說價格越低需求量越大，現(xiàn)在需求量這么大，說明房地產(chǎn)價格并不高，面對如此的需求，房價應(yīng)該還要漲，才符合需求定律。
這種說法看似合理，實(shí)際上，存在著明顯的邏輯錯誤。首先，從邏輯判斷角度來看，如果用需求定律建立判斷式，允許存在兩種邏輯結(jié)構(gòu)：肯定式——如果價格低，那么需求量大；現(xiàn)在價格低，所以需求量大。否定式——如果價格低，那么需求量大；現(xiàn)在需求量不大；所以，價格不低。在以上兩種邏輯結(jié)構(gòu)中，“價格低”是理由，“需求量大”是推斷，“價格低”是 “需求量大”的充分條件，“需求量大”是 “價格低”的必要條件，只有充分條件才可以作推斷，必要條件不能作推斷。現(xiàn)在，學(xué)者官員口中筆下的“需求定律”是這樣建立邏輯結(jié)構(gòu)的：如果價格低，那么需求量大；現(xiàn)在需求量大，所以價格低。這里顯然犯了用必要條件作推斷的邏輯錯誤。因此，此種判斷根本不能成立。
其次，學(xué)者官員口中筆下的“需求定律”是這樣的：如果價格低，需求量一定大；如果價格不低，需求量一定不大。然而從邏輯推理角度看，需求定律中價格和需求量之間并不存在這種充分必要條件關(guān)系，因?yàn)閮r格低決不是需求量大的充分必要條件，造成需求量大的理由多了。但我們的某些學(xué)者官員把價格當(dāng)成了影響需求量的充分必要條件，還因此導(dǎo)出了房價還能繼續(xù)漲的理由，這就要誤國誤民了！
需求量不是成交量
那么，如果正確運(yùn)用真實(shí)的“需求定律”來論證中國的房地產(chǎn)市場，會得出什么樣的判斷？這首先又需要我們厘清一個非常關(guān)鍵的前提，即，需求量并不是成交量。對于從事經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的人來說，這是一個最基本的常識。
首先把“需求”當(dāng)作一個定律來闡述的，是英國劍橋大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授馬歇爾。在他的代表作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中，馬歇爾提出了著名的“需求定律”：
“……因此，就可得出一個普遍的需求律：要出售的數(shù)量越大，為了找到購買者，這個數(shù)量的售價就必然越小；或者，換句話說，需要的數(shù)量隨著價格的下跌而增大，并隨著價格的上漲而減少。”
這是原汁原味的馬歇爾需求定律。但這個定律往往被誤讀，人們總是把馬歇爾說的“需要的數(shù)量”（即通常所說需求量）當(dāng)成現(xiàn)實(shí)世界中真實(shí)發(fā)生的交易量！馬歇爾需求定律中“需要的數(shù)量”指的是什么？他是指有一個確定的消費(fèi)者，當(dāng)問這個消費(fèi)者每鎊茶葉的價格是50便士時，你最多愿意買多少？他回答，愿意買6磅；價格是40便士時，最多愿意買多少？回答買7磅；價格為33便士時最多愿意買8磅……當(dāng)價格跌到17便士時，他就會說他最多愿意買13磅了。這在一定價格限制下的最高購買數(shù)量6磅、7磅、8磅、13磅才是需求定律中的“需要的數(shù)量”，即“需求量”，這個需求量是消費(fèi)者的需求意愿的量的表現(xiàn)式，也是理論上的需求量。
需求定律中的需求量只是需求意愿的量的表現(xiàn)，事實(shí)上并不存在。但是需求量這個概念非常重要，“需求定律是經(jīng)濟(jì)學(xué)的靈魂，而這靈魂的重點(diǎn)是需求量這個抽象概念。這是科學(xué)起點(diǎn)的需要”（張五�！督�(jīng)濟(jì)解釋》）。因此，需求定律決不是隨便什么人拿來就可以“活學(xué)活用”、“急用先學(xué)”的。
理論上的“需求量”增加減少不但取決于價格，也取決于收入大小。所以，從經(jīng)濟(jì)理論角度談?wù)撟》康氖袌鲂枨罅浚瑳Q不應(yīng)該只有一種市場需求量，而是應(yīng)該根據(jù)消費(fèi)者的不同消費(fèi)層次，尋找與各自消費(fèi)能力契合的消費(fèi)需求。既然住房的市場需求量應(yīng)根據(jù)社會各階層收入不同而構(gòu)筑不同的需求關(guān)系，那么，在當(dāng)今中國，要把從中等收入者開始以下的中等偏下收入者、低收入者這些社會的絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)活動人員都排除出住房供應(yīng)體系以外，這不僅在21世紀(jì)的文明社會中絕無僅有，也意味著中國的城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)喪失了市場的基本功能。
需求定律反映了凡是價格變動引起的需求量變動，總是價格越低需求量越大，但價格之外因素引起的需求量變動，并不是價格越低需求量越大的。當(dāng)房地產(chǎn)需求量單由價格決定時，是價格越低需求量越大的，但如果一個城市面臨連續(xù)多年的大動遷、面臨大量的投機(jī)客時，需求量就決不是由價格所決定、決不是價格越高需求量越少的。需求量既然不是由價格決定，價格高低在這個前提下就不能影響需求量。
需求定律是基于消費(fèi)行為由個人作選擇基礎(chǔ)上的定律，消費(fèi)行為如果不符合“由個人選擇”的這一原則，就不能引用需求定律。所以，需求定律僅僅對于對某物有購買意愿的人才能成立。你如果住房足夠，你也不想在住房上投資或投機(jī)，你對住房就沒有購買欲望，價高價低與你完全無關(guān)，不降價你的需求量為零，降價你的需求量還是為零。但如果因?yàn)閯舆w要你買房，由于動遷不是你自己的選擇，市場上住房成交量再大，按照需求意愿來說，需求量仍然為零。
學(xué)者官員在“價格與需求量”關(guān)系上犯的邏輯錯誤
一段時間以來，我們可以從某些學(xué)者官員口中筆下反復(fù)聽到這樣一種“理論”：既然需求定律說價格越低需求量越大，現(xiàn)在需求量這么大，說明房地產(chǎn)價格并不高，面對如此的需求，房價應(yīng)該還要漲，才符合需求定律。
這種說法看似合理，實(shí)際上，存在著明顯的邏輯錯誤。首先，從邏輯判斷角度來看，如果用需求定律建立判斷式，允許存在兩種邏輯結(jié)構(gòu)：肯定式——如果價格低，那么需求量大；現(xiàn)在價格低，所以需求量大。否定式——如果價格低，那么需求量大；現(xiàn)在需求量不大；所以，價格不低。在以上兩種邏輯結(jié)構(gòu)中，“價格低”是理由，“需求量大”是推斷，“價格低”是 “需求量大”的充分條件，“需求量大”是 “價格低”的必要條件，只有充分條件才可以作推斷，必要條件不能作推斷。現(xiàn)在，學(xué)者官員口中筆下的“需求定律”是這樣建立邏輯結(jié)構(gòu)的：如果價格低，那么需求量大；現(xiàn)在需求量大，所以價格低。這里顯然犯了用必要條件作推斷的邏輯錯誤。因此，此種判斷根本不能成立。
其次，學(xué)者官員口中筆下的“需求定律”是這樣的：如果價格低，需求量一定大；如果價格不低，需求量一定不大。然而從邏輯推理角度看，需求定律中價格和需求量之間并不存在這種充分必要條件關(guān)系，因?yàn)閮r格低決不是需求量大的充分必要條件，造成需求量大的理由多了。但我們的某些學(xué)者官員把價格當(dāng)成了影響需求量的充分必要條件，還因此導(dǎo)出了房價還能繼續(xù)漲的理由，這就要誤國誤民了！
需求量不是成交量
那么，如果正確運(yùn)用真實(shí)的“需求定律”來論證中國的房地產(chǎn)市場，會得出什么樣的判斷？這首先又需要我們厘清一個非常關(guān)鍵的前提，即，需求量并不是成交量。對于從事經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的人來說，這是一個最基本的常識。
首先把“需求”當(dāng)作一個定律來闡述的，是英國劍橋大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授馬歇爾。在他的代表作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中，馬歇爾提出了著名的“需求定律”：
“……因此，就可得出一個普遍的需求律：要出售的數(shù)量越大，為了找到購買者，這個數(shù)量的售價就必然越小；或者，換句話說，需要的數(shù)量隨著價格的下跌而增大，并隨著價格的上漲而減少。”
這是原汁原味的馬歇爾需求定律。但這個定律往往被誤讀，人們總是把馬歇爾說的“需要的數(shù)量”（即通常所說需求量）當(dāng)成現(xiàn)實(shí)世界中真實(shí)發(fā)生的交易量！馬歇爾需求定律中“需要的數(shù)量”指的是什么？他是指有一個確定的消費(fèi)者，當(dāng)問這個消費(fèi)者每鎊茶葉的價格是50便士時，你最多愿意買多少？他回答，愿意買6磅；價格是40便士時，最多愿意買多少？回答買7磅；價格為33便士時最多愿意買8磅……當(dāng)價格跌到17便士時，他就會說他最多愿意買13磅了。這在一定價格限制下的最高購買數(shù)量6磅、7磅、8磅、13磅才是需求定律中的“需要的數(shù)量”，即“需求量”，這個需求量是消費(fèi)者的需求意愿的量的表現(xiàn)式，也是理論上的需求量。
需求定律中的需求量只是需求意愿的量的表現(xiàn)，事實(shí)上并不存在。但是需求量這個概念非常重要，“需求定律是經(jīng)濟(jì)學(xué)的靈魂，而這靈魂的重點(diǎn)是需求量這個抽象概念。這是科學(xué)起點(diǎn)的需要”（張五�！督�(jīng)濟(jì)解釋》）。因此，需求定律決不是隨便什么人拿來就可以“活學(xué)活用”、“急用先學(xué)”的。
理論上的“需求量”增加減少不但取決于價格，也取決于收入大小。所以，從經(jīng)濟(jì)理論角度談?wù)撟》康氖袌鲂枨罅浚瑳Q不應(yīng)該只有一種市場需求量，而是應(yīng)該根據(jù)消費(fèi)者的不同消費(fèi)層次，尋找與各自消費(fèi)能力契合的消費(fèi)需求。既然住房的市場需求量應(yīng)根據(jù)社會各階層收入不同而構(gòu)筑不同的需求關(guān)系，那么，在當(dāng)今中國，要把從中等收入者開始以下的中等偏下收入者、低收入者這些社會的絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)活動人員都排除出住房供應(yīng)體系以外，這不僅在21世紀(jì)的文明社會中絕無僅有，也意味著中國的城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)喪失了市場的基本功能。
需求定律反映了凡是價格變動引起的需求量變動，總是價格越低需求量越大，但價格之外因素引起的需求量變動，并不是價格越低需求量越大的。當(dāng)房地產(chǎn)需求量單由價格決定時，是價格越低需求量越大的，但如果一個城市面臨連續(xù)多年的大動遷、面臨大量的投機(jī)客時，需求量就決不是由價格所決定、決不是價格越高需求量越少的。需求量既然不是由價格決定，價格高低在這個前提下就不能影響需求量。
需求定律是基于消費(fèi)行為由個人作選擇基礎(chǔ)上的定律，消費(fèi)行為如果不符合“由個人選擇”的這一原則，就不能引用需求定律。所以，需求定律僅僅對于對某物有購買意愿的人才能成立。你如果住房足夠，你也不想在住房上投資或投機(jī)，你對住房就沒有購買欲望，價高價低與你完全無關(guān)，不降價你的需求量為零，降價你的需求量還是為零。但如果因?yàn)閯舆w要你買房，由于動遷不是你自己的選擇，市場上住房成交量再大，按照需求意愿來說，需求量仍然為零。
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