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動(dòng)遷和投機(jī)——影響城市住房成交量的最重要因素 在中國目前的情況下，某些學(xué)者和官員一直對(duì)特大城市住房的成交量津津樂道，“這么大的成交量，怎么會(huì)有泡沫？”、“這么大的成交量，那是真實(shí)的需求呀！”真懷疑他們是否是桃源中人，他們不明白城市拆遷造成的住宅銷售量要占多少比例！ 占全國商品房銷售面積9%的上海，2002年動(dòng)遷戶購房要占到上海個(gè)人購房總量的40%（王金海、李淑華、張麗娟：《上海樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整已經(jīng)到來》，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告總165期），2003年上海的中心城區(qū)拆遷面積僅比2002年減少了2%，2004年雖然比2003年的拆遷面積減少了51%，但2005年拆遷面積卻是2004年的3.7倍、2002年拆遷面積的1.75倍！ 1995年，上海城市的中心地帶有250萬戶家庭（當(dāng)時(shí)浦東13個(gè)街道28萬家庭戶），十年間有80多萬戶牽涉到了動(dòng)遷，這是32%的動(dòng)遷比例！其中1999年到2005年的居民住房拆遷面積要占到89%。這樣的動(dòng)遷比例，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的影響遠(yuǎn)不止百分之三十、百分之四十�？梢韵胍�，如果不是大規(guī)模動(dòng)遷，這個(gè)城市的住宅銷售量會(huì)跌去一半！ 普通商品房的另一個(gè)重要需求是投機(jī)�！皳�(jù)上海有關(guān)部門對(duì)上海中心城區(qū)180個(gè)樓盤的抽樣調(diào)查表明，2003年上海投資性購房的比例已高達(dá)16%，并仍有不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)�！保ㄉ虾Ｆ招婪康禺a(chǎn)咨詢公司王水田）2003年上海商品住宅成交均價(jià)是每平方米5897元，比2002年增加了24.5%，而2004年成交均價(jià)要比2003年增加28%，2005年成交均價(jià)比2003年增加4.9%，2004年的投機(jī)者購房占全部購房者的比重應(yīng)該比2003年還要高是無疑的了。 動(dòng)遷購房量約占總購房量的40%，投機(jī)購房量約占總購房量的20%，還剩多少是市民的自主購房行為？ 2004年6月，《解放日?qǐng)?bào)》的“誠信咨詢”機(jī)構(gòu)對(duì)1100戶上海居民抽樣調(diào)查顯示，上海有59.2%的居民近四年沒有買過房子，其中20%因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力問題，44.3%在觀望等待，可以想見，如果沒有大規(guī)模動(dòng)遷，這4年沒有買過房子的居民比例應(yīng)該在百分之八十以上。浦東新區(qū)統(tǒng)計(jì)部門在2003年年中做的居民購房意向調(diào)查顯示，城區(qū)居民家庭中86%近三年無購房意向，其中39.7%是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過高無力購房（那還是按照2003年的房?jī)r(jià)）；有購房意向的家庭占14%，總數(shù)8.6萬戶，其中要到三年以后才打算購房的占59.4%。 所以，那些有多少人買房、有多少人看房、銷售了多少房、減少了多少空置房的說法都不能當(dāng)回事——你知道其中有多少是大動(dòng)遷造成的？