【轉(zhuǎn)貼】北京住房痛苦指數(shù)之國(guó)際比較
金融時(shí)報(bào)評(píng)論指出北京市2006年10月的“住房痛苦指數(shù)”高出紐約近九倍。
“住房痛苦指數(shù)”的計(jì)算公式為：
商品房的平均售價(jià)(平方米)÷人均月收入＝住房痛苦指數(shù)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的“各地區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭收支基本情況”顯示，北京市城鎮(zhèn)居民2006年10月人均收入為 1878.32元，居全國(guó)各地區(qū)之首。而2006年10月北京的商品房均價(jià)為9397元/平方米，由此計(jì)算，北京市2 006年10月的“住房痛苦指數(shù)”應(yīng)為：
北京市住房痛苦指數(shù)＝9397元/每平方米÷1878.32元＝5.00
東京與北京
之所以首選與日本的比對(duì)，是因?yàn)槭澜缟先丝诿芏茸畲蟮膰?guó)家是日本，自然土地最昂貴的國(guó)家也是日本。
據(jù)國(guó)外媒體報(bào)道，十年前，僅日本東京一地的土地可比價(jià)格，便己高達(dá)美國(guó)全國(guó)土地價(jià)格的總和，可謂寸土寸金。而東京目前人口己達(dá)3530多萬，是北京人口的兩倍。
目前，世界上房?jī)r(jià)最貴的地方應(yīng)當(dāng)屬日本東京。2005年在東京市區(qū)，一套使用面積80平方米的公寓樓(精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元，附送20 平米的陽臺(tái)和幾平米的走廊，以及基本電器，包括液晶電視等等)，加停車位售價(jià)約為3 000萬日元，折合人民幣為225萬元，公寓單位平方米的價(jià)格約為2.3萬元人民幣。
2005年日本人的人均收入為34510美元(合27萬6000元人民幣)，月收入為23000元人民幣，東京人的人均收入肯定在這個(gè)數(shù)字之上。
所以可以得出：東京人的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”＝23000元/平方米÷23000元(月收入)＝1
但這個(gè)數(shù)字可能偏高，實(shí)際應(yīng)當(dāng)小于1。
而且這個(gè)比較還是不公平的，更公平、更準(zhǔn)確的比較方法為：
將北京的人均收入改為中國(guó)的人均收入。2005年，中國(guó)的城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入為10493元，以此為基數(shù)，除以12，可以算出月收入為874元，這樣的計(jì)算才更有可比性，但這樣一更改，結(jié)果居然是這樣的：
北京市住房痛苦指數(shù)＝6485元(2005年底北京商品房均價(jià))÷874元＝7.42
這樣一來，2005年東京人的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”，甚至還低于2005年中國(guó)人的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”。
巴黎與北京
自1999年至今，法國(guó)平均房?jī)r(jià)漲幅超過了45%。不過這樣的漲幅似乎并不算小(同一時(shí)間段，中國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅超過了300%)，可法國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在1994年至1999年間，曾大跌了30%強(qiáng)。因此，1999年至今的價(jià)格上漲，為法國(guó)的平均房?jī)r(jià)，劃出了一道旋律優(yōu)美的正弦波曲線。
如果一加一減，法國(guó)平均房?jī)r(jià)在七年間的漲幅不過15%(當(dāng)然，這個(gè)算法不會(huì)如此簡(jiǎn)單)，年均漲幅不過2～3%，與通脹的速度相當(dāng)，漲幅接近零。這不正是我們所夢(mèng)寐以求的“慢牛行情”嗎?
法國(guó)目前只有首都巴黎的房?jī)r(jià)明顯偏高，其平均房?jī)r(jià)約每平方米5000歐元。法國(guó)2005年的人均收入為24, 770美元，月收入為2064美元。
以此計(jì)算：巴黎住房痛苦指數(shù)＝5100美元/每平方米÷2064美元＝2.47
即巴黎2005年的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”為2.47，而北京的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”為4.41，北京的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”大大高于巴黎的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”，高出接近90%。所以，按比例來說，北京的房?jī)r(jià)大大高于巴黎，是有依據(jù)的。
然而，巴黎的房?jī)r(jià)不能作為法國(guó)總體房?jī)r(jià)的參數(shù)，因?yàn)榘屠枋菤W洲僅次于倫敦的第二大投資熱點(diǎn)城市。
距巴黎不過200公里的重要城市南錫的平均房?jī)r(jià)，就便宜了許多，僅為每平方米1500歐元，即南錫的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”僅為1。而法國(guó)南部最重要的港口城市馬賽的平均房?jī)r(jià)，也只有每平方米2500歐元�！皣�(guó)民住房痛苦指數(shù)” 僅為1.66。
法國(guó)的馬賽相當(dāng)于中國(guó)的廣州，而廣州的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”為4.26，高出馬賽300%。
實(shí)際上，法國(guó)大中城市的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”都僅在1～1.25之間漲落。因此，法國(guó)的房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，讓我們看到了一個(gè)治理得很好的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是什么樣子的。
紐約與北京
在過去5年中，美國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)如潮，5年間，房?jī)r(jià)幾乎上漲了60%。但令人吃驚的是，在同一時(shí)間中國(guó)的房?jī)r(jià)卻上漲了100～300%。
我們弄不清是美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫吹大了全球的房地產(chǎn)泡沫，還是全球的房地產(chǎn)泡沫吹大了美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。
由于中美之間的住宅條件和定價(jià)方法的差異，中國(guó)和美國(guó)的房?jī)r(jià)很難進(jìn)行直接的比較。
首先，美國(guó)人的住房條件和中國(guó)的住房有很大的差別，絕大部分美國(guó)住宅都是2～3層高的小洋房，并附帶車子、車庫(kù)，甚至游泳池，而社區(qū)有高爾夫球場(chǎng)也并不稀奇。但在中國(guó)只有高級(jí)別墅和高級(jí)社區(qū)才有這樣的設(shè)施。
也許有人會(huì)說，那是由于美國(guó)只有3億人，而中國(guó)有13億人，這是一個(gè)原因�？筛匾氖牵绹�(guó)是一個(gè)汽車輪子上的國(guó)家，但中國(guó)還是一個(gè)自行車輪子上的國(guó)家，兩國(guó)經(jīng)濟(jì)上的差距是顯然的。
并且，美國(guó)房地產(chǎn)商所經(jīng)營(yíng)的都是現(xiàn)房，三室兩衛(wèi)房以上房型占90%以上，即大戶型為主。并且全是裝修房，基本與中國(guó)的豪華裝修相仿。
美國(guó)的統(tǒng)計(jì)資料都以單元住宅來計(jì)算房?jī)r(jià)，而不是按每平米來計(jì)算。按每幢房子來衡量的美國(guó)住宅價(jià)格,并不能正確反映中美之間的房?jī)r(jià)水平差異，因?yàn)槊绹?guó)的住房面積比中國(guó)普遍要大很多。
美國(guó)住宅多數(shù)集中在150～300平米左右，平均面積在220平方米左右。折算成和中國(guó)一致的每平方米單價(jià)不足1100美元。
有趣的是，紐約的房?jī)r(jià)并非美國(guó)的高房?jī)r(jià)地區(qū)。目前，舊金山的一套中等價(jià)格水平的家庭別墅，售價(jià)72.7萬美元，洛杉磯為47.5萬美元，紐約為45.3萬美元，華盛頓為42.9萬美元，這個(gè)價(jià)格水平是美國(guó)中西部地區(qū)房?jī)r(jià)的5倍。
紐約的平均房?jī)r(jià)為：45.3萬美元÷220平米＝2045美元/每平方米。
美國(guó)2005年的人均收入為37,610美元，換算成月收入為3134美元。
以此得出：紐約人的“住房痛苦指數(shù)”＝2045元÷3134元＝0.65
算到此處,幾乎讓人不能相信自己的眼睛了。因?yàn)?006年10月北京人的“住房痛苦指數(shù)”已達(dá)到了5.00，竟高出紐約人“住房痛苦指數(shù)”的八九倍(同一時(shí)間段，美國(guó)的房?jī)r(jià)在原地踏步，左顧右盼或下跌)。
此前，盡管許多人都作出了北京房?jī)r(jià)大大地高于紐約房?jī)r(jià)結(jié)論，但都不能像“住房痛苦指數(shù)”反映得如此直觀而準(zhǔn)確。
可令人感到尤為可笑的是，我們的房地產(chǎn)商和為他們雇傭的主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家們，卻是這樣輿論誤導(dǎo)公眾的：如果把美元折成人民幣，那么，紐約的房?jī)r(jià)應(yīng)為每平方米單價(jià)近16，000元/每平方米了。不是比北京比上海高很多很多嗎?
參照物不同所導(dǎo)致的結(jié)果會(huì)相差竟會(huì)如此之大。
還需要指出的是，美國(guó)房地產(chǎn)商規(guī)范運(yùn)用的住宅“建筑面積”概念不同于中國(guó)的“建筑面積”，使得以上單價(jià)的比較仍然非常不確切。直接以統(tǒng)計(jì)上公布的面積為基礎(chǔ)推算的單價(jià)，美國(guó)住宅面積數(shù)據(jù)相對(duì)低估，其測(cè)量方法下的“單元住宅單價(jià) ”需要打折。
中國(guó)住宅全是數(shù)層甚至數(shù)十層的高樓，而且一梯多戶，一個(gè)小區(qū)有幾百乃至上千住戶，并且建筑面積里面含有很多公用且莫名其妙的空間，住宅實(shí)際使用面積大大縮水。大多房子的使用面積只是建筑面積的70%左右。
美國(guó)人不但普通住宅壓根兒就沒有“公用面積”一說，而且住宅內(nèi)很多區(qū)域也是不算入建筑面積的。
因?yàn)槠溆?jì)算的原則是“完工面積”，或稱作“地毯面積”。必須是經(jīng)過建筑材料如木板、地毯之類鋪設(shè)后的地面和樓面。所以，走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價(jià)之內(nèi)。而按建筑行業(yè)的指導(dǎo)，室內(nèi)層高低于5英尺的部分不再計(jì)算，如果一個(gè)房間7英尺以上的空間不到50%，則整個(gè)面積也可不計(jì)。
這樣的事實(shí)讓我們不得不感慨，一個(gè)市場(chǎng)的游戲規(guī)則處處為保護(hù)用戶利益著想，與一個(gè)市場(chǎng)的游戲規(guī)則處處為開發(fā)商謀利的時(shí)候，差別就會(huì)如此之大。
倫敦與北京
英國(guó)的土地面積小于四川，但人口有8千萬，因此人口密度大于我國(guó)的四川省。
在英國(guó)，普通地區(qū)的房?jī)r(jià)為200英鎊/平方米，倫敦地區(qū)則要貴一些，約合400～600英鎊/平方米，一處4 80平方米的房產(chǎn)售價(jià)為17萬英鎊，因此英國(guó)的一般地區(qū)普通住宅售價(jià)約合3000～4000人民幣/平方米；倫敦地區(qū)均價(jià)為1000美元/平方米。
2005年英國(guó)人的人均收入為28,350美元，以次換算，月收入為2362美元。
如此算來，倫敦人的“住房痛苦指數(shù)”＝1000美元÷2362元＝0.38
這個(gè)數(shù)字同樣讓人難置信。因?yàn)?005年北京人的“住房痛苦指數(shù)”為4.41，高出倫敦人十多倍。
莫斯科與北京
在剛剛過去的2006年，莫斯科的房?jī)r(jià)呈直線上升之勢(shì)。據(jù)俄羅斯權(quán)威機(jī)構(gòu)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，到2007年7月1 0日，莫斯科居民住宅的平均價(jià)格目前已經(jīng)達(dá)到每平方米(套內(nèi)使用面積)3653美元。莫斯科市政府有關(guān)人士呼吁房地產(chǎn)開發(fā)商“凍結(jié)”房?jī)r(jià)，但房地產(chǎn)開發(fā)商卻不理睬這種沒有法律作用的“忠告”，購(gòu)房者普遍認(rèn)為莫斯科的房?jī)r(jià)還要繼續(xù)攀升。
俄羅斯自1998年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)暴跌，莫斯科普通居民住宅樓的價(jià)格甚至跌到每平方米80 0美元左右。在此后幾年里，隨著俄羅斯經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，各地房?jī)r(jià)也隨之逐漸回升，莫斯科的房?jī)r(jià)上升更為明顯，但上漲幅度沒有超出購(gòu)房者的承受能力。
而莫斯科卻從2005年下半年開始，房?jī)r(jià)飛速上漲，到2006年年初幾乎達(dá)到瘋狂的程度。高檔居民住宅樓從一年前的每平方米2000多美元上漲到每平方米5000美元。
2006年8月3日莫斯科市統(tǒng)計(jì)局公布了莫斯科人的收入情況。2006年1～5月份，莫斯科大、中型企業(yè)及各種所有制形式的組織機(jī)構(gòu)的就業(yè)者月平均收入為20826盧布。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，按人口平均計(jì)算，莫斯科人的月平均貨幣收入合計(jì)為27489盧布(1033.4美元)，比2005年同期增長(zhǎng)了 20%。其中，在金融機(jī)構(gòu)工作的工資最高，平均為 45911盧布；教育機(jī)構(gòu)的工資水平最低，平均為12298盧布。
由此得出，莫斯科人的“住房痛苦指數(shù)”＝3653美元/平方米÷1033.4元美元＝3.53
但即便如此，莫斯科人的“住房痛苦指數(shù)”仍大大低于北京人的“住房痛苦指數(shù)”。
首爾與北京
2006年11月16日，上海《新民晚報(bào)》刊登了這樣一條新聞：《韓國(guó)部長(zhǎng)因房?jī)r(jià)過高請(qǐng)辭副總理向無房平民致歉》。該新聞中說，韓國(guó)總統(tǒng)府日前宣布，建設(shè)交通部長(zhǎng)官秋秉直、青瓦臺(tái)宣傳首席秘書李百萬和青瓦臺(tái)經(jīng)濟(jì)輔佐官丁文秀，為了對(duì)日前發(fā)生的房地產(chǎn)政策失敗產(chǎn)生的爭(zhēng)議負(fù)責(zé)，前天上午向盧武鉉總統(tǒng)呈遞了辭呈。據(jù)悉，雖然此次是由他們主動(dòng)請(qǐng)辭的，但實(shí)際上卻是因政策失敗而問責(zé)性撤職。
為此，韓國(guó)副總理權(quán)五奎說，政府“向無住房平民表示歉意”。
道歉之余，韓國(guó)政府和執(zhí)政的開放國(guó)民黨于2006年11月15日舉行黨政協(xié)商會(huì)議，確定并發(fā)表了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的方案。根據(jù)新方案，韓國(guó)將在接下來4年推出164萬套新住宅，并通過限制抵押貸款等措施抑制投機(jī)，促成房?jī)r(jià)下降。
路透社說，這是韓國(guó)政府3年來為抑制房?jī)r(jià)推出的第八套改革措施。目前，在首爾部分地帶，房?jī)r(jià)上漲率最多達(dá)到通貨膨脹率的7倍。房?jī)r(jià)高漲不僅使韓國(guó)普通百姓怨聲載道，還影響了韓國(guó)總統(tǒng)盧武鉉的支持率。
那么韓國(guó)首都首爾的住房痛苦指數(shù)究竟有多高?
2006年4月，韓國(guó)首爾江南地區(qū)住宅每坪的價(jià)格為3000萬韓元(1坪等于3.3平方米，即900萬韓元/ 平方米)，韓國(guó)普通家庭的平均月收入為322萬韓元。依此計(jì)算：韓國(guó)首都首爾的住房痛苦指數(shù)＝900萬韓元/平方米÷322萬韓元＝2.79
這樣看來，無論是北京市住房痛苦指數(shù)還是中國(guó)住房痛苦指數(shù)，都大大地高于韓國(guó)首爾的住房痛苦指數(shù)。而且這個(gè)比較還是不公平的。因?yàn)榇斯降臄?shù)據(jù)來自韓國(guó)首都首爾的房?jī)r(jià)暴漲期的豪宅集中區(qū)，不具有代表性。而北京的數(shù)據(jù)為全市均價(jià)，因此，首爾的住房痛苦指數(shù)實(shí)際上應(yīng)小于1。
新加坡與北京
新加坡的組屋(相當(dāng)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房)是精裝修，全家具電器的，而且只以使用面積銷售。使用面積≥92平米四居室精裝房(全家具電器)，建筑面積≥131平米，僅售27.8～41萬新元(根據(jù)裝修和家具檔次不同，售價(jià)有不同 )，新加坡的商品房均價(jià)大體在3022新元/每平米左右。在新加坡月薪2000新元(1萬人民幣)是低保，普通民眾平均月薪3900元。以此計(jì)算：
2006年新加坡住房痛苦指數(shù)＝3022新元/每平米÷3900新元＝0.77
瑞士與北京
瑞士房?jī)r(jià)是全世界最高的地方之一，以價(jià)格最高的蘇黎世州為例，在蘇黎世市區(qū)或風(fēng)景區(qū)的房?jī)r(jià)約合2500～70 00瑞士法郎，也就是合15000～40000元人民幣／每平方米，即：2000～5000美元/每平方米。但郊區(qū)的住房要便宜一些(蘇黎世市區(qū)很小)，約為1500～3000瑞士法郎，合9000～18000元人民幣／每平方米。一套100平方米的住宅售價(jià)為15～20萬瑞士法郎(合90～120萬元人民幣)居多。
瑞士蘇黎世市區(qū)2005年房?jī)r(jià)約為4000美元／每平方米。這在世界各國(guó)首都的房?jī)r(jià)中，算比較貴的。
2005年瑞士的人均收入為39,880美元。月收入為3323美元。依此計(jì)算：
瑞士人的“住房痛苦指數(shù)”＝4000美元／每平方米÷3323.3元美元＝1.20
后 記
也許，在閱讀此文前，不少讀者可能已看過許多考察國(guó)外房地產(chǎn)的游記，但當(dāng)你再看到此處時(shí)，一定會(huì)發(fā)現(xiàn)，兩者竟有著如何的天壤之別。至于誰的報(bào)道和研究是客觀公正的，筆者不想多說。但有一點(diǎn)必須清楚，那就是潛藏在文章后面的利益沖動(dòng)。
而當(dāng)“住房痛苦指數(shù)”一進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，一進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)龐大而復(fù)雜的數(shù)字迷陣之時(shí)，我們是否真有一種豁然釋義、云翳散盡、洞若觀火的感覺?
之所以創(chuàng)立并設(shè)置如此簡(jiǎn)潔而清晰的一個(gè)指數(shù)，是想交給每一個(gè)中國(guó)人一把尺子，誰都會(huì)用，誰都能很容易很準(zhǔn)確地，作出對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的是非曲直的判斷。
不過也有人建議說，為什么不把“住房痛苦指數(shù)”改稱“住房幸福指數(shù)”，不是比較能為主流媒體所接受嗎?
我的回答是：“住房痛苦指數(shù)”可以改稱“住房幸福指數(shù)”，其改變的臨界點(diǎn)是1，即“住房痛苦指數(shù)”大于1時(shí)，該指數(shù)為“住房痛苦指數(shù)”，當(dāng)“住房痛苦指數(shù)”小于1時(shí)，“住房痛苦指數(shù)”便可以改稱“住房幸福指數(shù)”了。
例如：紐約、新加坡、倫敦、東京的“住房痛苦指數(shù)”均可以改稱“住房幸福指數(shù)”。
“住房痛苦指數(shù)”的計(jì)算公式為：
商品房的平均售價(jià)(平方米)÷人均月收入＝住房痛苦指數(shù)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的“各地區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭收支基本情況”顯示，北京市城鎮(zhèn)居民2006年10月人均收入為 1878.32元，居全國(guó)各地區(qū)之首。而2006年10月北京的商品房均價(jià)為9397元/平方米，由此計(jì)算，北京市2 006年10月的“住房痛苦指數(shù)”應(yīng)為：
北京市住房痛苦指數(shù)＝9397元/每平方米÷1878.32元＝5.00
東京與北京
之所以首選與日本的比對(duì)，是因?yàn)槭澜缟先丝诿芏茸畲蟮膰?guó)家是日本，自然土地最昂貴的國(guó)家也是日本。
據(jù)國(guó)外媒體報(bào)道，十年前，僅日本東京一地的土地可比價(jià)格，便己高達(dá)美國(guó)全國(guó)土地價(jià)格的總和，可謂寸土寸金。而東京目前人口己達(dá)3530多萬，是北京人口的兩倍。
目前，世界上房?jī)r(jià)最貴的地方應(yīng)當(dāng)屬日本東京。2005年在東京市區(qū)，一套使用面積80平方米的公寓樓(精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元，附送20 平米的陽臺(tái)和幾平米的走廊，以及基本電器，包括液晶電視等等)，加停車位售價(jià)約為3 000萬日元，折合人民幣為225萬元，公寓單位平方米的價(jià)格約為2.3萬元人民幣。
2005年日本人的人均收入為34510美元(合27萬6000元人民幣)，月收入為23000元人民幣，東京人的人均收入肯定在這個(gè)數(shù)字之上。
所以可以得出：東京人的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”＝23000元/平方米÷23000元(月收入)＝1
但這個(gè)數(shù)字可能偏高，實(shí)際應(yīng)當(dāng)小于1。
而且這個(gè)比較還是不公平的，更公平、更準(zhǔn)確的比較方法為：
將北京的人均收入改為中國(guó)的人均收入。2005年，中國(guó)的城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入為10493元，以此為基數(shù)，除以12，可以算出月收入為874元，這樣的計(jì)算才更有可比性，但這樣一更改，結(jié)果居然是這樣的：
北京市住房痛苦指數(shù)＝6485元(2005年底北京商品房均價(jià))÷874元＝7.42
這樣一來，2005年東京人的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”，甚至還低于2005年中國(guó)人的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”。
巴黎與北京
自1999年至今，法國(guó)平均房?jī)r(jià)漲幅超過了45%。不過這樣的漲幅似乎并不算小(同一時(shí)間段，中國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅超過了300%)，可法國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在1994年至1999年間，曾大跌了30%強(qiáng)。因此，1999年至今的價(jià)格上漲，為法國(guó)的平均房?jī)r(jià)，劃出了一道旋律優(yōu)美的正弦波曲線。
如果一加一減，法國(guó)平均房?jī)r(jià)在七年間的漲幅不過15%(當(dāng)然，這個(gè)算法不會(huì)如此簡(jiǎn)單)，年均漲幅不過2～3%，與通脹的速度相當(dāng)，漲幅接近零。這不正是我們所夢(mèng)寐以求的“慢牛行情”嗎?
法國(guó)目前只有首都巴黎的房?jī)r(jià)明顯偏高，其平均房?jī)r(jià)約每平方米5000歐元。法國(guó)2005年的人均收入為24, 770美元，月收入為2064美元。
以此計(jì)算：巴黎住房痛苦指數(shù)＝5100美元/每平方米÷2064美元＝2.47
即巴黎2005年的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”為2.47，而北京的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”為4.41，北京的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”大大高于巴黎的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”，高出接近90%。所以，按比例來說，北京的房?jī)r(jià)大大高于巴黎，是有依據(jù)的。
然而，巴黎的房?jī)r(jià)不能作為法國(guó)總體房?jī)r(jià)的參數(shù)，因?yàn)榘屠枋菤W洲僅次于倫敦的第二大投資熱點(diǎn)城市。
距巴黎不過200公里的重要城市南錫的平均房?jī)r(jià)，就便宜了許多，僅為每平方米1500歐元，即南錫的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”僅為1。而法國(guó)南部最重要的港口城市馬賽的平均房?jī)r(jià)，也只有每平方米2500歐元�！皣�(guó)民住房痛苦指數(shù)” 僅為1.66。
法國(guó)的馬賽相當(dāng)于中國(guó)的廣州，而廣州的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”為4.26，高出馬賽300%。
實(shí)際上，法國(guó)大中城市的“國(guó)民住房痛苦指數(shù)”都僅在1～1.25之間漲落。因此，法國(guó)的房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，讓我們看到了一個(gè)治理得很好的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是什么樣子的。
紐約與北京
在過去5年中，美國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)如潮，5年間，房?jī)r(jià)幾乎上漲了60%。但令人吃驚的是，在同一時(shí)間中國(guó)的房?jī)r(jià)卻上漲了100～300%。
我們弄不清是美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫吹大了全球的房地產(chǎn)泡沫，還是全球的房地產(chǎn)泡沫吹大了美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。
由于中美之間的住宅條件和定價(jià)方法的差異，中國(guó)和美國(guó)的房?jī)r(jià)很難進(jìn)行直接的比較。
首先，美國(guó)人的住房條件和中國(guó)的住房有很大的差別，絕大部分美國(guó)住宅都是2～3層高的小洋房，并附帶車子、車庫(kù)，甚至游泳池，而社區(qū)有高爾夫球場(chǎng)也并不稀奇。但在中國(guó)只有高級(jí)別墅和高級(jí)社區(qū)才有這樣的設(shè)施。
也許有人會(huì)說，那是由于美國(guó)只有3億人，而中國(guó)有13億人，這是一個(gè)原因�？筛匾氖牵绹�(guó)是一個(gè)汽車輪子上的國(guó)家，但中國(guó)還是一個(gè)自行車輪子上的國(guó)家，兩國(guó)經(jīng)濟(jì)上的差距是顯然的。
并且，美國(guó)房地產(chǎn)商所經(jīng)營(yíng)的都是現(xiàn)房，三室兩衛(wèi)房以上房型占90%以上，即大戶型為主。并且全是裝修房，基本與中國(guó)的豪華裝修相仿。
美國(guó)的統(tǒng)計(jì)資料都以單元住宅來計(jì)算房?jī)r(jià)，而不是按每平米來計(jì)算。按每幢房子來衡量的美國(guó)住宅價(jià)格,并不能正確反映中美之間的房?jī)r(jià)水平差異，因?yàn)槊绹?guó)的住房面積比中國(guó)普遍要大很多。
美國(guó)住宅多數(shù)集中在150～300平米左右，平均面積在220平方米左右。折算成和中國(guó)一致的每平方米單價(jià)不足1100美元。
有趣的是，紐約的房?jī)r(jià)并非美國(guó)的高房?jī)r(jià)地區(qū)。目前，舊金山的一套中等價(jià)格水平的家庭別墅，售價(jià)72.7萬美元，洛杉磯為47.5萬美元，紐約為45.3萬美元，華盛頓為42.9萬美元，這個(gè)價(jià)格水平是美國(guó)中西部地區(qū)房?jī)r(jià)的5倍。
紐約的平均房?jī)r(jià)為：45.3萬美元÷220平米＝2045美元/每平方米。
美國(guó)2005年的人均收入為37,610美元，換算成月收入為3134美元。
以此得出：紐約人的“住房痛苦指數(shù)”＝2045元÷3134元＝0.65
算到此處,幾乎讓人不能相信自己的眼睛了。因?yàn)?006年10月北京人的“住房痛苦指數(shù)”已達(dá)到了5.00，竟高出紐約人“住房痛苦指數(shù)”的八九倍(同一時(shí)間段，美國(guó)的房?jī)r(jià)在原地踏步，左顧右盼或下跌)。
此前，盡管許多人都作出了北京房?jī)r(jià)大大地高于紐約房?jī)r(jià)結(jié)論，但都不能像“住房痛苦指數(shù)”反映得如此直觀而準(zhǔn)確。
可令人感到尤為可笑的是，我們的房地產(chǎn)商和為他們雇傭的主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家們，卻是這樣輿論誤導(dǎo)公眾的：如果把美元折成人民幣，那么，紐約的房?jī)r(jià)應(yīng)為每平方米單價(jià)近16，000元/每平方米了。不是比北京比上海高很多很多嗎?
參照物不同所導(dǎo)致的結(jié)果會(huì)相差竟會(huì)如此之大。
還需要指出的是，美國(guó)房地產(chǎn)商規(guī)范運(yùn)用的住宅“建筑面積”概念不同于中國(guó)的“建筑面積”，使得以上單價(jià)的比較仍然非常不確切。直接以統(tǒng)計(jì)上公布的面積為基礎(chǔ)推算的單價(jià)，美國(guó)住宅面積數(shù)據(jù)相對(duì)低估，其測(cè)量方法下的“單元住宅單價(jià) ”需要打折。
中國(guó)住宅全是數(shù)層甚至數(shù)十層的高樓，而且一梯多戶，一個(gè)小區(qū)有幾百乃至上千住戶，并且建筑面積里面含有很多公用且莫名其妙的空間，住宅實(shí)際使用面積大大縮水。大多房子的使用面積只是建筑面積的70%左右。
美國(guó)人不但普通住宅壓根兒就沒有“公用面積”一說，而且住宅內(nèi)很多區(qū)域也是不算入建筑面積的。
因?yàn)槠溆?jì)算的原則是“完工面積”，或稱作“地毯面積”。必須是經(jīng)過建筑材料如木板、地毯之類鋪設(shè)后的地面和樓面。所以，走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價(jià)之內(nèi)。而按建筑行業(yè)的指導(dǎo)，室內(nèi)層高低于5英尺的部分不再計(jì)算，如果一個(gè)房間7英尺以上的空間不到50%，則整個(gè)面積也可不計(jì)。
這樣的事實(shí)讓我們不得不感慨，一個(gè)市場(chǎng)的游戲規(guī)則處處為保護(hù)用戶利益著想，與一個(gè)市場(chǎng)的游戲規(guī)則處處為開發(fā)商謀利的時(shí)候，差別就會(huì)如此之大。
倫敦與北京
英國(guó)的土地面積小于四川，但人口有8千萬，因此人口密度大于我國(guó)的四川省。
在英國(guó)，普通地區(qū)的房?jī)r(jià)為200英鎊/平方米，倫敦地區(qū)則要貴一些，約合400～600英鎊/平方米，一處4 80平方米的房產(chǎn)售價(jià)為17萬英鎊，因此英國(guó)的一般地區(qū)普通住宅售價(jià)約合3000～4000人民幣/平方米；倫敦地區(qū)均價(jià)為1000美元/平方米。
2005年英國(guó)人的人均收入為28,350美元，以次換算，月收入為2362美元。
如此算來，倫敦人的“住房痛苦指數(shù)”＝1000美元÷2362元＝0.38
這個(gè)數(shù)字同樣讓人難置信。因?yàn)?005年北京人的“住房痛苦指數(shù)”為4.41，高出倫敦人十多倍。
莫斯科與北京
在剛剛過去的2006年，莫斯科的房?jī)r(jià)呈直線上升之勢(shì)。據(jù)俄羅斯權(quán)威機(jī)構(gòu)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，到2007年7月1 0日，莫斯科居民住宅的平均價(jià)格目前已經(jīng)達(dá)到每平方米(套內(nèi)使用面積)3653美元。莫斯科市政府有關(guān)人士呼吁房地產(chǎn)開發(fā)商“凍結(jié)”房?jī)r(jià)，但房地產(chǎn)開發(fā)商卻不理睬這種沒有法律作用的“忠告”，購(gòu)房者普遍認(rèn)為莫斯科的房?jī)r(jià)還要繼續(xù)攀升。
俄羅斯自1998年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)暴跌，莫斯科普通居民住宅樓的價(jià)格甚至跌到每平方米80 0美元左右。在此后幾年里，隨著俄羅斯經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，各地房?jī)r(jià)也隨之逐漸回升，莫斯科的房?jī)r(jià)上升更為明顯，但上漲幅度沒有超出購(gòu)房者的承受能力。
而莫斯科卻從2005年下半年開始，房?jī)r(jià)飛速上漲，到2006年年初幾乎達(dá)到瘋狂的程度。高檔居民住宅樓從一年前的每平方米2000多美元上漲到每平方米5000美元。
2006年8月3日莫斯科市統(tǒng)計(jì)局公布了莫斯科人的收入情況。2006年1～5月份，莫斯科大、中型企業(yè)及各種所有制形式的組織機(jī)構(gòu)的就業(yè)者月平均收入為20826盧布。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，按人口平均計(jì)算，莫斯科人的月平均貨幣收入合計(jì)為27489盧布(1033.4美元)，比2005年同期增長(zhǎng)了 20%。其中，在金融機(jī)構(gòu)工作的工資最高，平均為 45911盧布；教育機(jī)構(gòu)的工資水平最低，平均為12298盧布。
由此得出，莫斯科人的“住房痛苦指數(shù)”＝3653美元/平方米÷1033.4元美元＝3.53
但即便如此，莫斯科人的“住房痛苦指數(shù)”仍大大低于北京人的“住房痛苦指數(shù)”。
首爾與北京
2006年11月16日，上海《新民晚報(bào)》刊登了這樣一條新聞：《韓國(guó)部長(zhǎng)因房?jī)r(jià)過高請(qǐng)辭副總理向無房平民致歉》。該新聞中說，韓國(guó)總統(tǒng)府日前宣布，建設(shè)交通部長(zhǎng)官秋秉直、青瓦臺(tái)宣傳首席秘書李百萬和青瓦臺(tái)經(jīng)濟(jì)輔佐官丁文秀，為了對(duì)日前發(fā)生的房地產(chǎn)政策失敗產(chǎn)生的爭(zhēng)議負(fù)責(zé)，前天上午向盧武鉉總統(tǒng)呈遞了辭呈。據(jù)悉，雖然此次是由他們主動(dòng)請(qǐng)辭的，但實(shí)際上卻是因政策失敗而問責(zé)性撤職。
為此，韓國(guó)副總理權(quán)五奎說，政府“向無住房平民表示歉意”。
道歉之余，韓國(guó)政府和執(zhí)政的開放國(guó)民黨于2006年11月15日舉行黨政協(xié)商會(huì)議，確定并發(fā)表了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的方案。根據(jù)新方案，韓國(guó)將在接下來4年推出164萬套新住宅，并通過限制抵押貸款等措施抑制投機(jī)，促成房?jī)r(jià)下降。
路透社說，這是韓國(guó)政府3年來為抑制房?jī)r(jià)推出的第八套改革措施。目前，在首爾部分地帶，房?jī)r(jià)上漲率最多達(dá)到通貨膨脹率的7倍。房?jī)r(jià)高漲不僅使韓國(guó)普通百姓怨聲載道，還影響了韓國(guó)總統(tǒng)盧武鉉的支持率。
那么韓國(guó)首都首爾的住房痛苦指數(shù)究竟有多高?
2006年4月，韓國(guó)首爾江南地區(qū)住宅每坪的價(jià)格為3000萬韓元(1坪等于3.3平方米，即900萬韓元/ 平方米)，韓國(guó)普通家庭的平均月收入為322萬韓元。依此計(jì)算：韓國(guó)首都首爾的住房痛苦指數(shù)＝900萬韓元/平方米÷322萬韓元＝2.79
這樣看來，無論是北京市住房痛苦指數(shù)還是中國(guó)住房痛苦指數(shù)，都大大地高于韓國(guó)首爾的住房痛苦指數(shù)。而且這個(gè)比較還是不公平的。因?yàn)榇斯降臄?shù)據(jù)來自韓國(guó)首都首爾的房?jī)r(jià)暴漲期的豪宅集中區(qū)，不具有代表性。而北京的數(shù)據(jù)為全市均價(jià)，因此，首爾的住房痛苦指數(shù)實(shí)際上應(yīng)小于1。
新加坡與北京
新加坡的組屋(相當(dāng)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房)是精裝修，全家具電器的，而且只以使用面積銷售。使用面積≥92平米四居室精裝房(全家具電器)，建筑面積≥131平米，僅售27.8～41萬新元(根據(jù)裝修和家具檔次不同，售價(jià)有不同 )，新加坡的商品房均價(jià)大體在3022新元/每平米左右。在新加坡月薪2000新元(1萬人民幣)是低保，普通民眾平均月薪3900元。以此計(jì)算：
2006年新加坡住房痛苦指數(shù)＝3022新元/每平米÷3900新元＝0.77
瑞士與北京
瑞士房?jī)r(jià)是全世界最高的地方之一，以價(jià)格最高的蘇黎世州為例，在蘇黎世市區(qū)或風(fēng)景區(qū)的房?jī)r(jià)約合2500～70 00瑞士法郎，也就是合15000～40000元人民幣／每平方米，即：2000～5000美元/每平方米。但郊區(qū)的住房要便宜一些(蘇黎世市區(qū)很小)，約為1500～3000瑞士法郎，合9000～18000元人民幣／每平方米。一套100平方米的住宅售價(jià)為15～20萬瑞士法郎(合90～120萬元人民幣)居多。
瑞士蘇黎世市區(qū)2005年房?jī)r(jià)約為4000美元／每平方米。這在世界各國(guó)首都的房?jī)r(jià)中，算比較貴的。
2005年瑞士的人均收入為39,880美元。月收入為3323美元。依此計(jì)算：
瑞士人的“住房痛苦指數(shù)”＝4000美元／每平方米÷3323.3元美元＝1.20
后 記
也許，在閱讀此文前，不少讀者可能已看過許多考察國(guó)外房地產(chǎn)的游記，但當(dāng)你再看到此處時(shí)，一定會(huì)發(fā)現(xiàn)，兩者竟有著如何的天壤之別。至于誰的報(bào)道和研究是客觀公正的，筆者不想多說。但有一點(diǎn)必須清楚，那就是潛藏在文章后面的利益沖動(dòng)。
而當(dāng)“住房痛苦指數(shù)”一進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，一進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)龐大而復(fù)雜的數(shù)字迷陣之時(shí)，我們是否真有一種豁然釋義、云翳散盡、洞若觀火的感覺?
之所以創(chuàng)立并設(shè)置如此簡(jiǎn)潔而清晰的一個(gè)指數(shù)，是想交給每一個(gè)中國(guó)人一把尺子，誰都會(huì)用，誰都能很容易很準(zhǔn)確地，作出對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的是非曲直的判斷。
不過也有人建議說，為什么不把“住房痛苦指數(shù)”改稱“住房幸福指數(shù)”，不是比較能為主流媒體所接受嗎?
我的回答是：“住房痛苦指數(shù)”可以改稱“住房幸福指數(shù)”，其改變的臨界點(diǎn)是1，即“住房痛苦指數(shù)”大于1時(shí)，該指數(shù)為“住房痛苦指數(shù)”，當(dāng)“住房痛苦指數(shù)”小于1時(shí)，“住房痛苦指數(shù)”便可以改稱“住房幸福指數(shù)”了。
例如：紐約、新加坡、倫敦、東京的“住房痛苦指數(shù)”均可以改稱“住房幸福指數(shù)”。
指揮嘴皮子的是屁股蛋子。
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