房地產(chǎn)“下半場”：完善制度才能穩(wěn)定預(yù)期

房地產(chǎn)是一個拉動眾多上下游行業(yè)發(fā)展與解決諸多就業(yè)問題的產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)業(yè)的定位會影響中國經(jīng)濟下一個10年發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)發(fā)展進入“下半場”，怎樣鞏固“上半場”調(diào)控取得的成果？其他國家在房地產(chǎn)波動時期的經(jīng)驗有何可以借鑒？房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略投資布局該如何調(diào)整？在上周由中歐國際工商學(xué)院舉辦的中國房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇上，來自學(xué)界與商界的專家學(xué)者們給出了自己的答案。

頻繁變動的政策會使住房消費這一居民的長期行為失去穩(wěn)定的預(yù)期，完善制度、穩(wěn)定預(yù)期是未來住宅市場健康發(fā)展的重要條件

全國人大常委、財經(jīng)委副主任委員、中歐陸家嘴(社區(qū)網(wǎng) 論壇商鋪)國際金融研究院院長吳曉靈說，2006年至今，我國房地產(chǎn)市場中住房按揭貸款利率和首付比例等政策的變化比較頻繁。住房是家庭一項非常重大的支出，很多人要集全家之力，或者集自己一生的收入來完成。但如果在這一過程中政策不斷變化，人們就很難對自己的財務(wù)做出穩(wěn)定的規(guī)劃。尤其是在政策調(diào)控時，行動的一致性或不理性都會產(chǎn)生。住宅是居民消費品的重要資產(chǎn)與國家經(jīng)濟發(fā)展重要的動力之一，這方面的政策還是以穩(wěn)定為好。

房地產(chǎn)金融政策要盡量保持穩(wěn)定，而且要從幫助供需雙方打通融資渠道方面去做。

一方面，要控制按揭貸款，抑制過度超前消費。消費按揭貸款是把雙刃劍�？梢詭椭壳皼]有財力而今后有還款能力的人完成置業(yè)的夢想，但過多的按揭貸款卻能制造過度的需求。因為銀行貸款本身是在創(chuàng)造貨幣，是讓一個人未來的消費能力在當(dāng)下得到實現(xiàn)。針對有限的房產(chǎn)供應(yīng)，過多的創(chuàng)造貨幣、過多的把未來的購買力集中到現(xiàn)在，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展�？刂瓢唇屹J款要從兩方面入手。第一，只對首套住房和改善型住房給予一定按揭貸款，剩下的讓購買者全款購房。而全款購房不應(yīng)該受到限制，這是一個人財產(chǎn)使用的自主權(quán)。第二，取消房地產(chǎn)按揭的優(yōu)惠利率，用財政按揭利率抵扣所得稅或用按揭利率補貼替代銀行優(yōu)惠利率。利率本身是調(diào)節(jié)市場供求非常重要的經(jīng)濟杠桿，把優(yōu)惠利率政策強加給銀行后，實際上會扭曲利率作為杠桿的調(diào)節(jié)作用，而且住房按揭利率優(yōu)惠是一種財政行為，不應(yīng)該由商業(yè)銀行來執(zhí)行。

另一方面，要給予房地產(chǎn)商正常的融資渠道，以發(fā)展房屋租賃市場。對房地產(chǎn)開發(fā)商在資金上多方圍堵，其實不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前除了公租房，還應(yīng)該發(fā)展有更多商品房的租賃市場。如果一個國家所有的房產(chǎn)都由個人所有，卻沒有健康的商品化租賃市場，會嚴(yán)重妨礙勞動力在全國范圍內(nèi)的流動。從金融制度上，要給予開發(fā)商以建設(shè)市場租賃房的便利，包括提供房地產(chǎn)開發(fā)所需貸款以及發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。

房地產(chǎn)“下半場”：完善制度才能穩(wěn)定預(yù)期