三年成交量巨減八成 滬60平方米小戶型或絕跡
限購以來，上海60平方米以下小戶型商品住宅市場急遽萎縮，今年截至11月19日，僅成交5.4萬平方米，比2009年最高峰的32萬平方米減少八成左右。同期，中環(huán)內(nèi)該類房源也僅余128套。分析認(rèn)為，限購之下買方“一心求大”，房企開發(fā)小戶型積極性下降，是市場萎縮的主要原因。
成交占比不足1%
德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測的數(shù)據(jù)，目前上海一手小戶型商品住宅（60平方米以下，剔除酒店式公寓、辦公、SOHO等50年產(chǎn)權(quán)的商住小戶型項目，下同）可售量僅有1600套，共計8.18萬平方米。此外，今年以來（截至11月19日，下同），上海一手小戶型商品住宅成交了1001套房源，成交面積為5.4萬平方米，相比去年同期減少13.6%。
從今年的成交走勢來看，小戶型市場總體呈先抑后揚(yáng)的趨勢，不過即便是成交量最大的10月，成交面積也僅有8000多平方米。而外環(huán)以內(nèi)的小戶型僅占到成交總面積的26.1%。從全市商品住宅成交來看，60平方米以下的小戶型成交更是少得可憐，1月至今其成交面積占全市商品房成交面積的0.69%，占比不足百分之一。1月至今上海小戶型成交均價為16447元/平方米，成交集中于春江美廬、常發(fā)豪庭等項目。10月至今，全市小戶型商品住宅成交面積為1.0萬平方米，處于全年的相對高位，這與金銘文博水景苑小戶型房源在10月的集中成交有關(guān)。
閔行顓橋板塊目前存有263套小戶型房源，居全市之首，寶山淞南(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)高境板塊和浦東臨港新城(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)板塊分別存有161套和143套房源，位居2、3位，而其余的板塊存量均不足百套。
減供致成交縮水
“小戶型成交趨弱的主要原因是供應(yīng)的大幅縮減，其實從最近幾個成交較大的小戶型項目來看，小戶型目前的需求量仍然存在�！蓖咦稍兣c研究發(fā)展中心高級分析師許之靜表示。
記者發(fā)現(xiàn)，今年以來，小戶型成交超過百套的項目僅有寶山的春江美廬和嘉定的常發(fā)豪庭兩個，而10月以來，小戶型成交最為搶眼的則是閔行的金銘文博水景苑。這些樓盤均是近階段板塊內(nèi)的銷售領(lǐng)軍樓盤。
“從春江美廬、金銘文博水景苑等項目小戶型房源的銷售情況來看，小戶型在市場上受歡迎程度較高。以春江美廬為例，該項目3月開盤至今，60平方米以下的小戶型僅剩一套，基本售罄，而其余面積較大的房源尚有60余套。由此可以看出是供應(yīng)稀少限制了小戶型房源的成交量�！钡掠拥禺a(chǎn)市場研究部主任陸騎麟認(rèn)為。
春江美廬今年以來已售出590套房源，是楊行板塊成交量最大的項目之一，其中60平方米以下的小戶型房源占據(jù)其中154套，均價為16229元/平方米，略高于15729元/平方米的楊行板塊總體均價。
常發(fā)豪庭今年因“虧本銷售”而受到市場關(guān)注，盡管如此，常發(fā)豪庭的均價達(dá)到13350元/平方米，高出安亭(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)板塊均價13.1%，而小戶型房源的均價更是達(dá)到13476元/平方米。
金銘文博水景苑今年已售出342套房源，是閔行顓橋板塊成交量最大的項目，其中小戶型房源占據(jù)84套房源，均價為20161元/平方米，低于同板塊的上海星河灣花園，但是高于萬順?biāo)投际懈辉?小區(qū)網(wǎng) 論壇)項目。事實上，10月至今，顓橋板塊共成交85套60平方米以下的小戶型，占全市45%，且基本全部被金銘文博水景苑所壟斷，該項目主推51-93平方米一至兩房，均價21500元/平方米。目前顓橋板塊內(nèi)以高端別墅區(qū)供應(yīng)為主，迷你小戶型稀缺也是促使其項目銷售較快的原因。該類戶型2萬元出頭的單價，在板塊公寓價格中屬于高位。
陸騎麟認(rèn)為，小戶型房源價格會普遍高于區(qū)域內(nèi)同質(zhì)房源的中等戶型，不過售價仍低于大戶型或者大平層房源，由于開發(fā)小戶型房源成本會高于其他類型的房源，但利潤并不比其他戶型高，特別是在限購的背景下，一張“房票”使原本想階梯置業(yè)的首次置業(yè)者選擇“一步到位”購買較大戶型，雖然小戶型需求仍舊存在，但開發(fā)商普遍不愿意建造小戶型房源，造成了市面上小戶型住宅房源的極度稀缺。
“但只要有小戶型供應(yīng)的地方，成交普遍較好�！卞\和投資集團(tuán)品牌總監(jiān)沙立松告訴記者，目前小戶型的市場供求都非常稀缺是市場共識，因此只要其房價與市場價契合或略高于市場價，市場成交都是非常好的。比如長壽(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)路的上清佳苑、寶山榮域旁的東方麗都，還有此前遠(yuǎn)洋、新城的小戶型產(chǎn)品，天居玲瓏灣等項目小戶型成交都非常好，只要有產(chǎn)品出來，市場成交就非常好。新上市的小戶型產(chǎn)品的稀缺導(dǎo)致供求關(guān)系畸變，很多小戶型產(chǎn)品根本不用開盤，開發(fā)商內(nèi)部就已經(jīng)消化一空，市場需求相對于稀缺的供應(yīng)而言要強(qiáng)勁得多，相對于區(qū)域類其他類型的產(chǎn)品，60平方米以下戶型商品住房的成交速度明顯占據(jù)優(yōu)勢。
小戶型房源從來不缺少市場，二手房市場的小戶型成交情況看，就足以表明小戶型的購房者還是大有人在。
德佑地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全市面積低于60平方米的二手公寓共計成交51335套，占到全市二手公寓成交總套數(shù)的36%，而在外環(huán)以內(nèi)的區(qū)域，60平方米以下的二手小戶型公寓，更是占到了二手公寓總成交套數(shù)的43.5%。由于低總價的優(yōu)勢，小戶型房源仍將是二手房市場上重要的組成部分。
開發(fā)商沒“激情”
德佑地產(chǎn)市場研究部從小戶型商品住宅歷年的成交走勢來分析，2006-2008年，60平方米以下小戶型成交量尚能維持在每年20萬平方米上下，在2009年達(dá)到32萬平方米的高點后，全市小戶型成交量迅速下跌至2010年8.9萬平方米的低位，并且在最近兩年有進(jìn)一步下滑的趨勢。今年至今，全市小戶型商品住宅成交量僅5.4萬平方米，可以肯定，今年小戶型市場供求將創(chuàng)造歷史新低。
“限購政策帶來的人們對購房‘一步到位’的需求增長量加大�！痹S之靜認(rèn)為，小戶型最多只能滿足小兩口的居住需求，而對于需要三代同堂或者是追求舒適型生活的購房家庭來說，長期執(zhí)行限購的政策基調(diào)，給買方在購買次數(shù)上做了限定，因此，他們只能在單次購買的面積上考慮加大，做到“一步到位”。而對于60平方米以下的小戶型，商品房項目只能做到一房或者是通過附贈一些入戶花園面積，多設(shè)計一個小書房，總體來說，一個臥室設(shè)計的住宅的受眾面越來越小。
“近年來的土地供應(yīng)情況也造成了小戶型的日漸稀缺�！鄙沉⑺筛嬖V記者，受商品住宅供地稀缺的影響，上海近年來容積率1.5以下的多層住宅極度稀缺，客觀上造成60平方米以下小戶型產(chǎn)品的實際得房率低下，戶型性價比不高，也進(jìn)一步限制了60平方米以下小戶型的新增供應(yīng)。
“從開發(fā)層面來講，三個方面導(dǎo)致開發(fā)商對小戶型產(chǎn)品建設(shè)沒有積極性�！标戲T麟分析，開發(fā)商建造中大戶型房源相比小戶型房源有更大的利潤空間。首先，中大戶型房源更能體現(xiàn)品質(zhì)感，單位面積的均價更高，且有利于開發(fā)商品牌的打造；其次，在同等容積率的情況下，建造中大戶型房源所需的隔墻較少，顯然能節(jié)約不少建筑成本；此外，中大戶型房源的購買者相對經(jīng)濟(jì)實力充足，而小戶型房源的購買者購買能力有限，對價格十分敏感，有損于開發(fā)商的利潤空間。
沙立松補(bǔ)充，上海的保障性住房建設(shè)供應(yīng)量不斷放大，雖然受惠群體主要集中于上海的中低收入人群，但伴隨著受惠人群的擴(kuò)大，上海本地市場對于小戶型的需求將受到影響，也同步影響開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃。
目前，無論是剛需客戶還是改善型客戶都會放大自己的住房需求，追求一步到位，購買“n+1”類型的產(chǎn)品，防止將來可能出現(xiàn)的購買二套房尷尬。
成交占比不足1%
德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測的數(shù)據(jù)，目前上海一手小戶型商品住宅（60平方米以下，剔除酒店式公寓、辦公、SOHO等50年產(chǎn)權(quán)的商住小戶型項目，下同）可售量僅有1600套，共計8.18萬平方米。此外，今年以來（截至11月19日，下同），上海一手小戶型商品住宅成交了1001套房源，成交面積為5.4萬平方米，相比去年同期減少13.6%。
從今年的成交走勢來看，小戶型市場總體呈先抑后揚(yáng)的趨勢，不過即便是成交量最大的10月，成交面積也僅有8000多平方米。而外環(huán)以內(nèi)的小戶型僅占到成交總面積的26.1%。從全市商品住宅成交來看，60平方米以下的小戶型成交更是少得可憐，1月至今其成交面積占全市商品房成交面積的0.69%，占比不足百分之一。1月至今上海小戶型成交均價為16447元/平方米，成交集中于春江美廬、常發(fā)豪庭等項目。10月至今，全市小戶型商品住宅成交面積為1.0萬平方米，處于全年的相對高位，這與金銘文博水景苑小戶型房源在10月的集中成交有關(guān)。
閔行顓橋板塊目前存有263套小戶型房源，居全市之首，寶山淞南(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)高境板塊和浦東臨港新城(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)板塊分別存有161套和143套房源，位居2、3位，而其余的板塊存量均不足百套。
減供致成交縮水
“小戶型成交趨弱的主要原因是供應(yīng)的大幅縮減，其實從最近幾個成交較大的小戶型項目來看，小戶型目前的需求量仍然存在�！蓖咦稍兣c研究發(fā)展中心高級分析師許之靜表示。
記者發(fā)現(xiàn)，今年以來，小戶型成交超過百套的項目僅有寶山的春江美廬和嘉定的常發(fā)豪庭兩個，而10月以來，小戶型成交最為搶眼的則是閔行的金銘文博水景苑。這些樓盤均是近階段板塊內(nèi)的銷售領(lǐng)軍樓盤。
“從春江美廬、金銘文博水景苑等項目小戶型房源的銷售情況來看，小戶型在市場上受歡迎程度較高。以春江美廬為例，該項目3月開盤至今，60平方米以下的小戶型僅剩一套，基本售罄，而其余面積較大的房源尚有60余套。由此可以看出是供應(yīng)稀少限制了小戶型房源的成交量�！钡掠拥禺a(chǎn)市場研究部主任陸騎麟認(rèn)為。
春江美廬今年以來已售出590套房源，是楊行板塊成交量最大的項目之一，其中60平方米以下的小戶型房源占據(jù)其中154套，均價為16229元/平方米，略高于15729元/平方米的楊行板塊總體均價。
常發(fā)豪庭今年因“虧本銷售”而受到市場關(guān)注，盡管如此，常發(fā)豪庭的均價達(dá)到13350元/平方米，高出安亭(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)板塊均價13.1%，而小戶型房源的均價更是達(dá)到13476元/平方米。
金銘文博水景苑今年已售出342套房源，是閔行顓橋板塊成交量最大的項目，其中小戶型房源占據(jù)84套房源，均價為20161元/平方米，低于同板塊的上海星河灣花園，但是高于萬順?biāo)投际懈辉?小區(qū)網(wǎng) 論壇)項目。事實上，10月至今，顓橋板塊共成交85套60平方米以下的小戶型，占全市45%，且基本全部被金銘文博水景苑所壟斷，該項目主推51-93平方米一至兩房，均價21500元/平方米。目前顓橋板塊內(nèi)以高端別墅區(qū)供應(yīng)為主，迷你小戶型稀缺也是促使其項目銷售較快的原因。該類戶型2萬元出頭的單價，在板塊公寓價格中屬于高位。
陸騎麟認(rèn)為，小戶型房源價格會普遍高于區(qū)域內(nèi)同質(zhì)房源的中等戶型，不過售價仍低于大戶型或者大平層房源，由于開發(fā)小戶型房源成本會高于其他類型的房源，但利潤并不比其他戶型高，特別是在限購的背景下，一張“房票”使原本想階梯置業(yè)的首次置業(yè)者選擇“一步到位”購買較大戶型，雖然小戶型需求仍舊存在，但開發(fā)商普遍不愿意建造小戶型房源，造成了市面上小戶型住宅房源的極度稀缺。
“但只要有小戶型供應(yīng)的地方，成交普遍較好�！卞\和投資集團(tuán)品牌總監(jiān)沙立松告訴記者，目前小戶型的市場供求都非常稀缺是市場共識，因此只要其房價與市場價契合或略高于市場價，市場成交都是非常好的。比如長壽(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)路的上清佳苑、寶山榮域旁的東方麗都，還有此前遠(yuǎn)洋、新城的小戶型產(chǎn)品，天居玲瓏灣等項目小戶型成交都非常好，只要有產(chǎn)品出來，市場成交就非常好。新上市的小戶型產(chǎn)品的稀缺導(dǎo)致供求關(guān)系畸變，很多小戶型產(chǎn)品根本不用開盤，開發(fā)商內(nèi)部就已經(jīng)消化一空，市場需求相對于稀缺的供應(yīng)而言要強(qiáng)勁得多，相對于區(qū)域類其他類型的產(chǎn)品，60平方米以下戶型商品住房的成交速度明顯占據(jù)優(yōu)勢。
小戶型房源從來不缺少市場，二手房市場的小戶型成交情況看，就足以表明小戶型的購房者還是大有人在。
德佑地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全市面積低于60平方米的二手公寓共計成交51335套，占到全市二手公寓成交總套數(shù)的36%，而在外環(huán)以內(nèi)的區(qū)域，60平方米以下的二手小戶型公寓，更是占到了二手公寓總成交套數(shù)的43.5%。由于低總價的優(yōu)勢，小戶型房源仍將是二手房市場上重要的組成部分。
開發(fā)商沒“激情”
德佑地產(chǎn)市場研究部從小戶型商品住宅歷年的成交走勢來分析，2006-2008年，60平方米以下小戶型成交量尚能維持在每年20萬平方米上下，在2009年達(dá)到32萬平方米的高點后，全市小戶型成交量迅速下跌至2010年8.9萬平方米的低位，并且在最近兩年有進(jìn)一步下滑的趨勢。今年至今，全市小戶型商品住宅成交量僅5.4萬平方米，可以肯定，今年小戶型市場供求將創(chuàng)造歷史新低。
“限購政策帶來的人們對購房‘一步到位’的需求增長量加大�！痹S之靜認(rèn)為，小戶型最多只能滿足小兩口的居住需求，而對于需要三代同堂或者是追求舒適型生活的購房家庭來說，長期執(zhí)行限購的政策基調(diào)，給買方在購買次數(shù)上做了限定，因此，他們只能在單次購買的面積上考慮加大，做到“一步到位”。而對于60平方米以下的小戶型，商品房項目只能做到一房或者是通過附贈一些入戶花園面積，多設(shè)計一個小書房，總體來說，一個臥室設(shè)計的住宅的受眾面越來越小。
“近年來的土地供應(yīng)情況也造成了小戶型的日漸稀缺�！鄙沉⑺筛嬖V記者，受商品住宅供地稀缺的影響，上海近年來容積率1.5以下的多層住宅極度稀缺，客觀上造成60平方米以下小戶型產(chǎn)品的實際得房率低下，戶型性價比不高，也進(jìn)一步限制了60平方米以下小戶型的新增供應(yīng)。
“從開發(fā)層面來講，三個方面導(dǎo)致開發(fā)商對小戶型產(chǎn)品建設(shè)沒有積極性�！标戲T麟分析，開發(fā)商建造中大戶型房源相比小戶型房源有更大的利潤空間。首先，中大戶型房源更能體現(xiàn)品質(zhì)感，單位面積的均價更高，且有利于開發(fā)商品牌的打造；其次，在同等容積率的情況下，建造中大戶型房源所需的隔墻較少，顯然能節(jié)約不少建筑成本；此外，中大戶型房源的購買者相對經(jīng)濟(jì)實力充足，而小戶型房源的購買者購買能力有限，對價格十分敏感，有損于開發(fā)商的利潤空間。
沙立松補(bǔ)充，上海的保障性住房建設(shè)供應(yīng)量不斷放大，雖然受惠群體主要集中于上海的中低收入人群，但伴隨著受惠人群的擴(kuò)大，上海本地市場對于小戶型的需求將受到影響，也同步影響開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃。
目前，無論是剛需客戶還是改善型客戶都會放大自己的住房需求，追求一步到位，購買“n+1”類型的產(chǎn)品，防止將來可能出現(xiàn)的購買二套房尷尬。
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