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近一年來，眾多專家在討論房價(jià)高漲的成因時(shí)，多次引用一個(gè)數(shù)字，就是中國的城市住房自有率已經(jīng)達(dá)到82%，國外許多發(fā)達(dá)國家的住房自有率不足60%，有的甚至低于50%，中國人擁有自己的產(chǎn)權(quán)房的意識太濃。專家們訓(xùn)導(dǎo)說，人人有房住并不是人人有房產(chǎn)。接著便有學(xué)者站出來，富人投資買房是個(gè)天大的好事，窮人應(yīng)當(dāng)?shù)礁蝗四抢锶プ夥�。然而，筆者深入研究發(fā)現(xiàn)，中國城市住房自有率這個(gè)概念并不說明問題，實(shí)際上是偷換概念，涉嫌魚目混珠。二是外國的住房自有率不高與中國的成因并不同，專家們犯了虛假論證的錯(cuò)誤，論據(jù)不能支持論點(diǎn)。 先說中國城市的住房自有率。 目前所說的住房自有率是指居住用房的非公有的部分，事實(shí)上是住房私有率。住房私有率不等于住房自有率。住房自有率更不是每戶的平均數(shù)。例如，100套住房是私有的，同時(shí)有100戶人家。但是40戶有一套房，10戶有兩套房，10戶有4套房，另有40戶沒有房。從數(shù)字上看，全部住房都是自有的，自有率為100%。但是這個(gè)自有率有什么意義呢？住房自有率高不等于人人都有住房，也不能說明有大量商品房閑置。 再談外國的住房自有率低的問題。 主要代表案例是美國與西歐的一些國家。通過研究我們發(fā)現(xiàn)至少有五個(gè)方面不同，差異與背景完全不一樣。 第一個(gè)不同，美國與西歐人為尋找機(jī)會流動就業(yè)非常普遍。據(jù)美國政府的一個(gè)統(tǒng)計(jì)，全美國每年有17%左右的人搬家。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動，產(chǎn)業(yè)、技術(shù)與資金的流向的變化，因此各地的就業(yè)機(jī)會也在變化。美國人尋求更好地發(fā)揮個(gè)人特長與創(chuàng)業(yè)機(jī)遇的動因強(qiáng)烈，加上社會保障機(jī)制全國連網(wǎng)，又沒有戶籍制度的限制，這樣就沒有中國人那種故土難離的束縛。相對而言，購買產(chǎn)權(quán)房在某種程度上反而成為一種束縛。 第二個(gè)不同，美國與西歐多個(gè)國家有大量的租房市場，較高的物業(yè)稅促使業(yè)主要租出去，所以許多城市房租相對低廉。雖然總體上房租并不便宜，甚至也有相對很貴的地方，但要是與個(gè)人收入的比例折合起來算，房租相對而言是比較便宜的。而且，由于前些年房地產(chǎn)投資熱潮，使得美國與西歐許多城市的大量住房閑置，租金持續(xù)下跌。此外，隨著人口老齡化，空房還將繼續(xù)增多，買房不如租房變成了一件簡單而且劃算的事。 第三個(gè)不同，在美國與西歐，租房人的權(quán)益有較大的保障系數(shù)。 一是房東不能隨意調(diào)整租約，甚至租房人付不起房租時(shí)也不能強(qiáng)行攆出去，需要到法院起訴，而法院的判決通常是在一個(gè)有一定時(shí)間跨度內(nèi)必須搬出，但欠費(fèi)要等租房人有能力時(shí)償付。二是房租的比例不能隨便提升。美國的《房租管制法》限制了房東對房客收取的房租數(shù)額。房租管制法都允許每年的房租上漲一定的額度，比如2.5%。這就是美國的房租管制制度，它能保證租用者可以長期安心租房。雖然近年來也有所調(diào)整，但總體上漲幅不大，遠(yuǎn)不像我國許多城市的房租大漲的情況，房客可以放心租房。 第四個(gè)不同，美國與西歐的一些國家為相當(dāng)一批低收入階層提供了廉租房。例如，美國有17%左右的人口居住在政府或企業(yè)提供的廉租房里；西歐也有高于20%的。一些人由于社會高福利，弱化了他們的社會責(zé)任，等待政府提供住房。 第五個(gè)不同：美國與西歐的老年人往往在65歲后就出售自己的住房，住進(jìn)老年公寓或護(hù)理型公寓。由于文化與觀念不同，美國與西歐的老年人獨(dú)立性很強(qiáng)，退休后不要子女照顧。人一退休即賣掉房子，用賣房的錢支付養(yǎng)老。政府規(guī)定公寓不得對老人提高房租，在土地稅等方面，對老人有減免的優(yōu)待，因此，美國與西歐老人可以在老年公寓或護(hù)理所里頤享天年。 上述這五個(gè)方面代表著和我們完全不同的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、體例制度與文化傳承習(xí)慣，也是構(gòu)成住房自有率相對較低的原因。它和我們國家各方面的情況都完全不同。研究了這些內(nèi)容之后，不難發(fā)現(xiàn)，專家們炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的中國城市住房自有率不過是個(gè)偽命題而已！