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許多記者打來電話，問題都集中于對北京市政府公布的《北京市“十五”保障性住房及“兩限”商品房用地布局規(guī)劃》的疑問。幾乎所有的問題都集中于在商品房建設區(qū)中要配套建設15%的保障性住房（主要是兩限房）以及在這15%的社會保障性住房會對開發(fā)商產(chǎn)生什么不利的影響。有的記者發(fā)來了提問的提綱，并附了《北京日報》對部分內(nèi)容的摘要，其中重點放在了非政府儲備用地中未取得規(guī)劃批準的都要增加配套建設社會保障性住房的問題。為此我專門從網(wǎng)上查到了正式文件的全文，以了解政府文件的真正含義。我最反對的也是記者們僅僅憑自己對文件的理解而只挑選出與自己關心的話題相關的段落來讓人評論，并可能因此而將評論者也帶入歧途，讓評論者順著記者想要的話語打轉，以滿足記者自認為可以吸引社會眼球的欲望。看完全文后，我認為這個文件是北京市政府第一次正式公布的全面考慮解決北京市戶籍人口中中低收入家庭需由政府提供保障性住房的文件。充分說明市政府開始將解決中低收入家庭的住房問題列入了議事日程，開始認真的履行政府的責任。住房的建設有資金的問題、分配的問題、建設方式的問題，但首先應規(guī)劃先行，從土地的源頭保證建設用地，用立法的方式保證建設用地，用明確的建設方式保證住房的建設。整個文件中既有對現(xiàn)狀的分析，有對保障對象需求的分析，有對用地情況的分析，有對經(jīng)濟適用住房、廉租房和兩限房各自的建筑面積、戶型、套數(shù)、供給的大概位置、交通、時間、配套條件、規(guī)定等等。雖然規(guī)劃意見中沒有各種住房的分配方式（這本不是規(guī)劃應解決的問題），但起碼讓社會知道政府在落實這些房源（專門面對中低收入家庭的住房供給）。很讓我不滿意的是幾乎所有的來訪記者沒有一個看重這一信息，沒有人關注政府建立社會保障性住房的規(guī)劃對北京中低收入家庭的福音，沒有人看重政府部門終于開始將注重經(jīng)濟建設轉入了注重于中低收入家庭的社會保障上。反而所有的提問都是想指責政府在商品房建設區(qū)中配建15%的社會保障性住房，是認為政府在將責任推給市場、推給開發(fā)商�？傉J為這會給開發(fā)商找麻煩，認為在商品房區(qū)中建設保障性住房會影響消費者的購買與選擇，認為保障性住房會影響商品房社區(qū)的品質等等。為什么媒體就不能從正面向民眾宣傳政府對解決中低收入家庭住房問題的良苦用心呢？為什么媒體就不能向社會向中低收入家庭描繪一個美好的預期呢？《規(guī)劃》很明顯是個十一五期間的短期行為的規(guī)劃，并將配建的重點地區(qū)明確在特定的一些地區(qū)（并非全市開花，也并非所有項目都必須如此，規(guī)劃中留有了充分的余地）、交通的要道周邊，體現(xiàn)了政府的關注點，以及為防止環(huán)境惡化而不得不“大分散、小集中”的進行建設。我完全能體會政府并不愿建設廉租房社區(qū)的苦衷：一是這種新建會大量增加首期的財政集中支付；二是容易增加長期管理困難；三是增加了交通、就業(yè)的困難；四是一旦這個家庭的收入變化之后無法讓其退出，出現(xiàn)長期占用資金的問題。因此遠不如發(fā)放住房補貼由用戶自行就近、就便租房分散解決好。這樣一旦家庭收入提高就可以終止補貼，將資源轉為對其他人的補貼。并且補貼可以讓低收入家庭在降低住房保障條件時轉為提高生活標準的費用。但社會的壓力讓政府不得不在防止“環(huán)境惡化”中實行“大分散、小集中”的辦法。媒體們很關心我對在商品房小區(qū)內(nèi)配建兩限房的意見，似乎這成為了今后開發(fā)商拿地中的制約條件，卻不知道這種兩種性質的住房建設在同一個小區(qū)或同一棟樓中的情況并不是北京市政府的創(chuàng)舉，而是在美國哈林區(qū)改造中早已發(fā)生過的事。早在幾年前，我與馮侖等一些地產(chǎn)行業(yè)的人員共同到美國哥倫比亞大學讀書時，曾專門參觀了哈林區(qū)此類改造項目的工程。不但專訪了負責該項目改造工程的開發(fā)商，也參觀了項目與樣板間、了解了全面的情況。有兩種房在一個小區(qū)中分別劃區(qū)建設的情況，也有在同一棟建筑中就有三分之二的面積建設的是政府限定購買家庭條件的限價房，三分之一的面積為不限價的商品房。其中限價房的價格約為2000—2800美元一英尺，商品房的價格約為3500—4800美元一英尺。限價房的購買對象主要為年收入在75000美元以下的家庭，一般為小律師、醫(yī)護類人員的白領。而商品房的主要銷售對象為年收入在100000—140000美元之間的家庭，讓兩者家庭之間的收入水平相近以利于改善環(huán)境。哈林區(qū)曾是紐約較低收入人群的居住區(qū)。曾經(jīng)是黑人為主的“貧民”區(qū)。而紐約核心區(qū)的住房價格很貴，許多為10萬美元一平米，多數(shù)為4—6萬美元一平米。在紐約市的重建改造中政府投入了大量資金和優(yōu)惠政策對哈林區(qū)進行了改造，希望這一區(qū)域能成為紐約新的一般白領（中等收入）的居住區(qū)，以改善這一地區(qū)的“貧民”形象。我們?nèi)⒂^時已初見成效了。與北京現(xiàn)行規(guī)劃文件中不同的是，美國政府有一套完整的住房保障制度。限價房是政府出資補貼以幫助中等偏下收入的家庭解決住房問題的一種方式。是一種政策性的幫扶政策，而非政府必須財政轉移支付的人權中的居住權的保障性住房，是政府用商業(yè)利益與開發(fā)商之間的一種交換。如土地價格中的補貼、建設資金貸款中的低息補貼與稅收中的補貼等，該改造項目的資本回報率仍在40%以上。北京市的規(guī)劃中將經(jīng)城市人民政府批準的兩限房作為保障性住房并沒有任何道理，不如列為政府的政策性住房的范圍更為合理。文件標題中列的是保障性住房及“兩限”商品住房用地布局�？此七@兩者是分開的（本來也是不同性質的），但文件第二條的解釋又將“兩限”商品住房列入了保障性住房的行列。在“兩限房”中政府并未投入任何資金與補貼支持，仍用的是競地價、競房價的方式，仍然是絲毫不準備減少政府地價收入的做法。那么政府的保障性何在？政府為中低收入家庭給以了什么支持？政府又有什么權利去限定“符合條件的居民”購買呢？很明顯“兩限房”沒有任何上位法的保護。既不是全國人大的立法，也不是國務院的文件授權，甚至連國務院部委一級的行政法規(guī)文件都沒有，于是規(guī)劃文件中用了個“城市人民政府批準”的帽子象征性的套在了“兩限房”的頭上。但從《中國房地產(chǎn)管理法》、《中國價格法》和建設部88號令對商品房的定價權利立法中都找不到這種依據(jù)。有任何立法與文件授權了城市人民政府這種批準與限價的權利。很明顯這是對法律的一種蔑視，是對商品房定價權利的侵犯，是政府對市場經(jīng)濟的非理性的行政干預。政府無非是在用權利限制市場并為顯示自己的成績硬將扭曲了的限價當成自己保障性住房責任的紅頂子。政府濫用權利又不付出成本，反而成了政府保障性住房供給的業(yè)績，豈不是免費的午餐嗎？這樣的好事政府又何樂而不為呢？新的規(guī)劃中要求配建15%的保障性政府的規(guī)劃要求無可挑剔。關鍵在于政府確定這種配建比例時的“對價”，即政府是否承擔政府應該承擔的責任，如是否應扣除或核減這部分的土地費用（廉租房與經(jīng)濟適用住房不收土地出讓金等）和相關稅費。從新建規(guī)模1.23億住房的總量中計算占24.4%的這3000萬平方米住房扣除專門供地建設的1800萬平方米之外，并不是要求所有的住房項目都必須保證15%的配建比例（如果都要求的話就超量了）。因此可能出現(xiàn)的則是為申報中確定不同配建比例而游說或腐敗的行為。尤其是可以適量提高容積率的自由定量權更增加了腐敗的可能。這種腐敗甚至可能在審查政府認定“符合購買條件”的家庭時出現(xiàn)，畢竟限價房的轉讓在文件中沒有限制。那么今天低于市場10—20%的限價，在住房交付時就可能是40%或更多的差價了。誰有權購買誰就等于獲得了固定無風險的財產(chǎn)收益。政府審定條件的批準就成了市場給以的財富的轉移支付權。這一系列的審批都成了考驗政府執(zhí)政能力的障礙。盡管我對兩限房沒有上位法保護另有看法，但無疑這3000萬平方米住房會對平抑北京的平均房價和解決部分低收入家庭的住房困難帶來好處。而且也未必不會給開發(fā)商帶來好處。當一個商品房小區(qū)中有了配套建設的指標時，也許這個小區(qū)的建設成本混合計算時會省去許多原來可能出現(xiàn)的土地增值稅，并讓不限價的商品房部分價格更高。無論如何政府拿出一個建立保障性住房和“兩限”商品住房的實施規(guī)劃總比沒有強，說明政府在努力的為解決中低收入家庭的住房問題想辦法了。盡管其中還有許多與立法沖突的問題，還有如何執(zhí)行中的細節(jié)問題，但總比無計劃要大大的進了一步。應該感謝政府所做出的努力，當然也希望政府能更嚴格的遵守法律的約束。凱恩斯主義所強調(diào)的政府對市場的干預行為的理論基礎是用政府行為彌補市場經(jīng)濟的不足，促進市場經(jīng)濟健康、有效發(fā)展。而絕不是用政府的干預破壞市場經(jīng)濟的機制和限制市場經(jīng)濟的發(fā)展。