曾經(jīng)的鐵老大如今囊中羞澀，這早就不是新聞。如何化解鐵路系統(tǒng)錢荒，昨日（8月12日），國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開發(fā)的意見》，要求支持鐵路建設(shè)與新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合，政府引導(dǎo)與市場(chǎng)自主開發(fā)相結(jié)合，盤活存量鐵路用地與綜合開發(fā)新老站場(chǎng)用地相結(jié)合。

北京交通大學(xué)教授趙堅(jiān)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者采訪時(shí)表示，目前可以被用來(lái)開發(fā)的鐵路用地并不多，且地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣，開發(fā)用地難以解決鐵老大的用錢問(wèn)題。

鐵路用地開發(fā)潛力不大

鐵路用地一直被認(rèn)為是鐵路系統(tǒng)的沉睡資產(chǎn)，如今政策“春風(fēng)”吹來(lái)，鐵路沿線的土地能否成為鐵路企業(yè)的“搖錢樹”？隨著前幾年鐵路建設(shè)的高歌猛進(jìn)，我國(guó)鐵路用地面積大幅增加是可想而知的事情。但是，鐵總手中到底握有多少土地，至今沒有明確的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。

鐵路用地主要是指鐵道線路及場(chǎng)站用地，包括路堤、路塹、道溝及護(hù)路林、其他附屬設(shè)施及鐵路留用地。除了場(chǎng)站，鐵路沿線8到15米范圍內(nèi)也是鐵路用地，但這部分用地為安全保護(hù)區(qū)，不具備開發(fā)潛質(zhì)。趙堅(jiān)表示，可以被開發(fā)的鐵路用地其實(shí)并不多。

發(fā)改委綜合運(yùn)輸研究所副所長(zhǎng)汪鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，目前我國(guó)大多數(shù)鐵路用地仍是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的劃撥用地，鐵路部門享有使用權(quán)但沒有產(chǎn)權(quán)，交通不便捷，難以形成商貿(mào)區(qū)。

意見要求，鐵路運(yùn)輸企業(yè)依法取得的劃撥用地，因轉(zhuǎn)讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可依法采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。經(jīng)國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地，鐵路運(yùn)輸企業(yè)在使用年限內(nèi)可依法作價(jià)出資（入股）、租賃或在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股公司、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓。

隨著城市發(fā)展以及高速鐵路系統(tǒng)的建設(shè)，一城兩站甚至一城多站的現(xiàn)象再不局限于大中城市。許多老火車站仍盤踞在城市中心位置，而新站已經(jīng)在遠(yuǎn)離城區(qū)的地方擔(dān)任起主要運(yùn)輸職責(zé)。

汪鳴認(rèn)為，城區(qū)內(nèi)的場(chǎng)站用地，尤其是貨運(yùn)場(chǎng)站用地，是短期內(nèi)較有可能得到開發(fā)利用的部分。通過(guò)補(bǔ)齊地款、土地置換等方式，一方面盤活鐵路用地，另一方面彌補(bǔ)資金不足。

盤活用地資源被寄厚望

2012年到2013年，我國(guó)鐵路固定資產(chǎn)投資分別為6309.80億元和6638億元。今年我國(guó)的鐵路固定資產(chǎn)投資計(jì)劃總額經(jīng)過(guò)三次上調(diào)，已經(jīng)超過(guò)8000億元，而中國(guó)鐵路總公司的負(fù)債更是高達(dá)3萬(wàn)億元。

這三年里，我國(guó)鐵路債券的發(fā)行量穩(wěn)定在每年1500億元。上個(gè)月，《鐵路發(fā)展基金管理辦法》出臺(tái)，根據(jù)之前國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的決定，該基金規(guī)模將會(huì)達(dá)到每年2千億到3千億元。不難計(jì)算，無(wú)論是債券還是基金，都難以扭轉(zhuǎn)鐵總債臺(tái)高筑的現(xiàn)實(shí)。因此，“盤活鐵路用地資源”被寄以厚望。

為解決鐵路投融資的難題，早在去年8月，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于改革鐵路投融資體制、加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見》就提出了“設(shè)立鐵路發(fā)展基金”、“創(chuàng)新鐵路債券”、“盤活鐵路用地資源”三個(gè)方向。

意見提出，地方政府要通過(guò)綜合開發(fā)用地供應(yīng)與鐵路建設(shè)聯(lián)動(dòng)等措施，引導(dǎo)市場(chǎng)主體實(shí)施鐵路用地及站場(chǎng)毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)，有力有序推進(jìn)鐵路建設(shè)。

汪鳴認(rèn)為，市場(chǎng)參與開發(fā)鐵路用地的熱情是有的，但真正參與仍有難度。除了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，擺在鐵路用地開發(fā)面前的問(wèn)題還有很多，鐵路系統(tǒng)是否具備面對(duì)市場(chǎng)化開發(fā)的能力就是其中之一。

與其他投身地產(chǎn)多年的大型國(guó)企不同，鐵路系統(tǒng)之前沒有開發(fā)地產(chǎn)的職能，也不具備相關(guān)組織機(jī)構(gòu)，開發(fā)起來(lái)難度不小。汪鳴表示，即使組建鐵總地產(chǎn)，理清各部門職責(zé)，處理好地產(chǎn)和鐵路運(yùn)輸主業(yè)的關(guān)系，都不是短期內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)的事情。

此外，地產(chǎn)行業(yè)的整體低迷也讓開發(fā)鐵路用地的前景更加飄忽不定。二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和，一線城市開發(fā)還要與城市規(guī)劃相適應(yīng)，想要大規(guī)模開發(fā)難度較大。

因此，要想盤活鐵路用地，讓鐵老大變身地產(chǎn)商，汪鳴認(rèn)為，這一設(shè)想變成現(xiàn)實(shí)還比較遙遠(yuǎn)。