房貸門(mén)檻降低凸顯經(jīng)濟(jì)壓力

央行日前開(kāi)始松綁房貸破解房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的局面，只要第一套住房的貸款已經(jīng)結(jié)清，購(gòu)買(mǎi)第二套住房就可享受首套房貸款政策。而對(duì)擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的家庭，再次購(gòu)房可由金融機(jī)構(gòu)自行確定貸款政策。

此前房貸利率普遍實(shí)行基準(zhǔn)利率，政策規(guī)定對(duì)于已經(jīng)有過(guò)兩次貸款記錄的購(gòu)房者停止發(fā)放貸款。央行的房貸新政旨在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也凸顯經(jīng)濟(jì)低迷的現(xiàn)實(shí)。
目前的工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資等宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)僅好于2008年金融危機(jī)時(shí)期。但制造業(yè)增速顯著低于2008年危機(jī)時(shí)期，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)力不足。
房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密。摩根大通經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌指出，房地產(chǎn)部門(mén)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度占整體的五分之一。房地產(chǎn)投資減少5%，GDP將被拉低0.6%左右。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)維持目前水平，將拉低固定資產(chǎn)投資，加劇經(jīng)濟(jì)下行壓力。
松綁房貸作用有限

松綁限購(gòu)有望在短期內(nèi)提高居民購(gòu)買(mǎi)力、鼓勵(lì)商業(yè)銀放寬信貸標(biāo)準(zhǔn)，緩和房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)，但長(zhǎng)期來(lái)看效果有限。
首先，從歷次房地產(chǎn)調(diào)控看，調(diào)控效果與信貸政策和利率水平密切相關(guān)。目前M2增速與信貸投放依舊處于偏緊狀態(tài)，房貸在銀行的諸多貸款中也并非最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果沒(méi)有后續(xù)的貨幣寬松與降息舉措，效果有限。

其次，隨著高收益、高流動(dòng)性的替代資產(chǎn)增加，房地產(chǎn)投資的吸引力正逐漸降低。2000年后的負(fù)利率促進(jìn)了投資者對(duì)房?jī)r(jià)單邊升值的預(yù)期，帶來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。但目前負(fù)利率環(huán)境得到扭轉(zhuǎn)，貨幣基金、信托和銀行理財(cái)?shù)韧顿Y渠道大幅擴(kuò)張，同時(shí)房?jī)r(jià)持續(xù)升值的預(yù)期也發(fā)生轉(zhuǎn)變，僅靠松綁房貸政策難以提振房地產(chǎn)投資。
此外，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到 32.9 平方米，與日本等發(fā)達(dá)國(guó)家相當(dāng)，不斷加劇的人口老齡化也減緩購(gòu)房需求，房地產(chǎn)供需關(guān)系短期難以逆轉(zhuǎn)，長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)難改下行趨勢(shì)。
后續(xù)刺激政策仍將持續(xù)

從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)銷(xiāo)售回升會(huì)領(lǐng)先新屋開(kāi)工3-6個(gè)月，而先行指標(biāo)土地購(gòu)置面積前八個(gè)月的累計(jì)增速仍出現(xiàn)3.3%的負(fù)增長(zhǎng)，這意味著明年的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)仍存在較大下行壓力，政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)的刺激政策仍未結(jié)束。
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，區(qū)域經(jīng)濟(jì)整合、戶(hù)籍制度改革、財(cái)稅制度調(diào)整都將成為政策突破的重點(diǎn)。而在房地產(chǎn)領(lǐng)域之外，預(yù)算法修正也將有助于地方政府通過(guò)公司合作、市政債等新型融資渠道籌集資金，緩解地產(chǎn)下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)的壓力。

隨著地產(chǎn)放松政策效果被市場(chǎng)消化，制造業(yè)仍未走出調(diào)整周期，降準(zhǔn)、降息等貨幣寬松政策的出臺(tái)也成為大概率事件。
央行此次房貸寬松會(huì)釋放部分房地產(chǎn)需求，但是銀行放貸會(huì)受制于資金寬裕程度，最后還是需要政府出臺(tái)進(jìn)一步政策。

房貸松綁凸顯經(jīng)濟(jì)低迷