靚麗白領購房觀上的5個致命錯誤
我看過一個專題策劃，叫“生活在廣州的一百個理由”。我以為，生活在廣州這個城市的最大好處是———離開她，兜兜轉轉一圈回來，有一個自己的小窩等著你。身邊有許多女孩子們，她們在CBD最燦爛的寫字樓上班，甚至有了私人辦公室；她們交重稅，可以養(yǎng)活幾個公務員；她們買四位數(shù)的鞋子，五位數(shù)的大衣；她們定期去健身會、瑜珈館；她們卻躺在租來的公寓里看影碟打發(fā)被加班撕扯得支離破碎的夜晚時光。
“為什么你們不買房子？”
“等我以后結婚再買房吧�！�
“我不想讓別人覺得我太強。”
“我不想每個月還債。”
“我不想背負利息負擔，
等我儲夠錢，我會一次性付款買�！�
“我覺得房地產市場的泡沫太多�！�
NO，NO，NO，女孩子們，作為受到良好教育的OFFICE LADY，你們的理財觀實在太OUT了。你或許樂此不疲地研究下一季的衣衫流行趨勢，你或許對某種食物的卡路里含量爛熟于心，但是，在理財教育上，你實在需要開始從小學補課。
錯誤一：等我以后結婚再買房吧
買房與結婚沒有必然聯(lián)系，雖然都是人生周期里可能會發(fā)生的事件，但是，它們的關聯(lián)性為零。當你有了一定的經濟能力，你首先應該做一個長期的生命周期計劃，學著理財。經濟有周期，人生有階段，要看準自己目前所處的位置。在年輕時候，收益至上，承擔風險的能力更強，投資的額度并不大，就算不利，也沒什么大不了的，心態(tài)是“光腳的不怕穿鞋的”。假如職業(yè)生涯過半，就會“患得患失”，風險適中，回報中等，已經滿意。待到退休時，保存革命勝利果實才是要務，風險要小，收益可以對抗通脹就行。人的一生不可重來，但是經濟周期有起有落，周而往復。在經濟剛剛開始復蘇時，日用品及相關行業(yè)、房地產都是可選項；經濟穩(wěn)步攀升期間，地產、股票或可一試；經濟增長已經趨于成熟穩(wěn)定，股票和對利率較為敏感的債券最吸引眼球；經濟衰退到來，優(yōu)質債券最穩(wěn)陣。
現(xiàn)在到底處于經濟周期的什么位置呢？我們可以從經濟學家信心指數(shù)中窺得一斑。國家統(tǒng)計局中國經濟景氣監(jiān)測中心于3月底進行了2005年一季度中國經濟學家信心調查，了解他們對當前經濟現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢的判斷，以及他們對未來宏觀經濟政策和改革的建議。調查統(tǒng)計得出信心指數(shù)大于5分，表明經濟學家對經濟形勢的判斷傾向于積極、樂觀；得分越高，表明對經濟形勢預期越樂觀。相反，如果信心指數(shù)降至5分以下，則表明經濟學家對當前及未來經濟形式的判斷傾向于消極、悲觀。經調查計算得出，2005年一季度經濟學家信心指數(shù)為5.71，取值位于對經濟發(fā)展表示樂觀的區(qū)間。這表明，經濟學家普遍對經濟前景充滿信心。關于對當前經濟形勢的判斷，在“好”、“滿意”、“差”三個選項中，本次調查經濟學家選擇中間項“滿意”的比重是歷次調查中最高的。
由此可見，經濟復蘇，并將進入穩(wěn)步上升區(qū)間。忘記那無厘頭的“結婚才買房”的理由，買房子吧，女孩們。
錯誤二：我不想讓別人覺得我太強
白居易往長安官宦圈子交游時，他的姓名曾被取笑，有官員笑說：“白米很貴，居不易”。在任何一個大都市里生活，不僅僅是白米很貴，衣衫也很貴，交通也很貴，社交也很貴，健康和安全感更貴。
當你可以游刃有余地處理“白米很貴”等問題，你已經給自己創(chuàng)造了優(yōu)質的生活，并且，與他人的眼光無關。
錯誤三：我不想每個月還債
如果你把月供看作是“債”，那么你把房租看作什么呢？在天河北、環(huán)市東這附件的一些小戶型公寓樓，早幾年入貨的買家，已經賺到一票了，就算現(xiàn)時租價略有下調，仍舊可以用租金平月供。3年前，在社區(qū)的一個樓下是商場，樓上是小戶型住宅的樓盤，有朋友買入一個40平方米的房子做收租婆，帶裝修送家電才27萬多，因為計錯數(shù)，后來又退回1萬多，實際也就26萬了，租2300一個月，而月供不過 1800，她的名義收益率高達10%。而作為租客的你，在幫別人供樓時，是不是應該盤算一下，你是在幫別人還債啊，還有，當收租婆的15年貸款還清，她還有剩下45年的“食利階層”日子好過呢。
錯誤四：我不想背負利息負擔，等我儲夠錢，我會一次性付款買
這樣的說法就更可笑了�，F(xiàn)時的一年期存款利率不過2.25%，去年的消費價格指數(shù)平均值3.9%，今年的預期值在4.1%上下，那么今年的通貨膨脹率可以估算為(4.1%-3.9%)÷3.9%×100＝5.13%。存款的真實利率已經是負數(shù)；新出臺的房貸利率為5.51%，那么貸款買房的真實房貸利率也接近于零。這個時候，仍然是欠銀行錢比較合算。
假如你打算儲夠50萬元再買房，以每月儲4000的速度，假設存款年利率保持 2.25%，并樂觀地假設通脹為0，你要過9年多才能儲夠錢。想起一個笑話，一個美國老太太和一個中國老太太同時上了天堂，美國老太太說：“我這輩子的理財規(guī)劃做的真好啊，我貸款15年買的房子逆向抵押給銀行，由銀行每月發(fā)給我一筆錢做養(yǎng)老金，在我死之前，逆向年金抵押貸款(reve rse annu ity m o r tgage)正好全部沖抵了房屋價值�！敝袊咸f：“我這輩子的理財規(guī)劃做的真好啊，我存了30年的錢，終于在我死之前，買了一套新房子住進去。”
錯誤五：我覺得房地產市場的泡沫太多
泡沫的市場，也存在合理定價的產品。這個市場不是缺少合理定價的產品，而是缺少發(fā)現(xiàn)的眼睛。宏觀橫向比較國內其他大都市的房價，廣州的房地產市場還算得上是有效而健康的了。
如何界定“合理定價”，很遺憾，我們并沒有一套科學的房地產定價體系。房地產定價，通常有市場比較法、收益法和成本法三類。公眾可以使用的H ed on ic估價模型(多元回歸方法)，該模型將房屋價值和房屋的很多種屬性建立一個線性方程，房屋的屬性包括面積，臥室個數(shù)、房齡、區(qū)位、環(huán)境等等。方程的因變量是房屋價值，自變量是多個屬性變量。收集大量房屋的售價與屬性數(shù)據，代入上面的方程進行回歸，估計系數(shù)a、b1、b2、……bn。其中屬性值可以是實際值(例如面積)，也可以是實際值的對數(shù)值。求取到系數(shù)之后，公眾可將目標物業(yè)的屬性值代入，得到目標物業(yè)的價格估計值。
沒有房屋定價體系，但是我們根據可獲得的市場信息估價。在一個有效市場上，信息豐富而透明，大批的類似產品同時出售，我們可以尋求兩類指標因子：
一是相似性指標因子，包括：相同級次區(qū)域內的平均地價、同期社會平均建筑成本、社會平均融資成本、行業(yè)平均管理成本、社會平均利潤。這些因素決定了房價的基準成本和基準利潤。這些信息在官方統(tǒng)計和媒體新聞中，都可以找到。
另一類是差異性指標因子：不同級次區(qū)域內的級差地租、小區(qū)建設、物業(yè)管理等小環(huán)境建設的不同層次、開發(fā)商的品牌優(yōu)劣等。這些因素決定了不同地段的房價、以及相同地段不同樓盤房價的差別化程度。這些信息，只要多留心中介廣告和各小區(qū)業(yè)主論壇的口碑，也可以有所發(fā)現(xiàn)。
綜合兩類因子，不難對目標物業(yè)做出一個較為準確的主觀估價。
女孩們，想想我們花在衣衫鞋襪和護膚品上的錢吧，你很快就會發(fā)現(xiàn)，美貌隨時光流逝，而面朝公園的房子永不退色。它令你有一個安樂小窩，它給你安全感，它是水泥做的儲錢罐，它幫助你對抗通脹，它是你進可攻、退可守的根據地。
當然，你或許會結婚，組織一個家庭，買更大的房子，但是，生命中有一些逆轉是我們無法預期的，而你應該學會給自己以及未來的家庭留一個后備港灣，在你單身又有經濟能力的時候，買一套房子吧。
“為什么你們不買房子？”
“等我以后結婚再買房吧�！�
“我不想讓別人覺得我太強。”
“我不想每個月還債。”
“我不想背負利息負擔，
等我儲夠錢，我會一次性付款買�！�
“我覺得房地產市場的泡沫太多�！�
NO，NO，NO，女孩子們，作為受到良好教育的OFFICE LADY，你們的理財觀實在太OUT了。你或許樂此不疲地研究下一季的衣衫流行趨勢，你或許對某種食物的卡路里含量爛熟于心，但是，在理財教育上，你實在需要開始從小學補課。
錯誤一：等我以后結婚再買房吧
買房與結婚沒有必然聯(lián)系，雖然都是人生周期里可能會發(fā)生的事件，但是，它們的關聯(lián)性為零。當你有了一定的經濟能力，你首先應該做一個長期的生命周期計劃，學著理財。經濟有周期，人生有階段，要看準自己目前所處的位置。在年輕時候，收益至上，承擔風險的能力更強，投資的額度并不大，就算不利，也沒什么大不了的，心態(tài)是“光腳的不怕穿鞋的”。假如職業(yè)生涯過半，就會“患得患失”，風險適中，回報中等，已經滿意。待到退休時，保存革命勝利果實才是要務，風險要小，收益可以對抗通脹就行。人的一生不可重來，但是經濟周期有起有落，周而往復。在經濟剛剛開始復蘇時，日用品及相關行業(yè)、房地產都是可選項；經濟穩(wěn)步攀升期間，地產、股票或可一試；經濟增長已經趨于成熟穩(wěn)定，股票和對利率較為敏感的債券最吸引眼球；經濟衰退到來，優(yōu)質債券最穩(wěn)陣。
現(xiàn)在到底處于經濟周期的什么位置呢？我們可以從經濟學家信心指數(shù)中窺得一斑。國家統(tǒng)計局中國經濟景氣監(jiān)測中心于3月底進行了2005年一季度中國經濟學家信心調查，了解他們對當前經濟現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢的判斷，以及他們對未來宏觀經濟政策和改革的建議。調查統(tǒng)計得出信心指數(shù)大于5分，表明經濟學家對經濟形勢的判斷傾向于積極、樂觀；得分越高，表明對經濟形勢預期越樂觀。相反，如果信心指數(shù)降至5分以下，則表明經濟學家對當前及未來經濟形式的判斷傾向于消極、悲觀。經調查計算得出，2005年一季度經濟學家信心指數(shù)為5.71，取值位于對經濟發(fā)展表示樂觀的區(qū)間。這表明，經濟學家普遍對經濟前景充滿信心。關于對當前經濟形勢的判斷，在“好”、“滿意”、“差”三個選項中，本次調查經濟學家選擇中間項“滿意”的比重是歷次調查中最高的。
由此可見，經濟復蘇，并將進入穩(wěn)步上升區(qū)間。忘記那無厘頭的“結婚才買房”的理由，買房子吧，女孩們。
錯誤二：我不想讓別人覺得我太強
白居易往長安官宦圈子交游時，他的姓名曾被取笑，有官員笑說：“白米很貴，居不易”。在任何一個大都市里生活，不僅僅是白米很貴，衣衫也很貴，交通也很貴，社交也很貴，健康和安全感更貴。
當你可以游刃有余地處理“白米很貴”等問題，你已經給自己創(chuàng)造了優(yōu)質的生活，并且，與他人的眼光無關。
錯誤三：我不想每個月還債
如果你把月供看作是“債”，那么你把房租看作什么呢？在天河北、環(huán)市東這附件的一些小戶型公寓樓，早幾年入貨的買家，已經賺到一票了，就算現(xiàn)時租價略有下調，仍舊可以用租金平月供。3年前，在社區(qū)的一個樓下是商場，樓上是小戶型住宅的樓盤，有朋友買入一個40平方米的房子做收租婆，帶裝修送家電才27萬多，因為計錯數(shù)，后來又退回1萬多，實際也就26萬了，租2300一個月，而月供不過 1800，她的名義收益率高達10%。而作為租客的你，在幫別人供樓時，是不是應該盤算一下，你是在幫別人還債啊，還有，當收租婆的15年貸款還清，她還有剩下45年的“食利階層”日子好過呢。
錯誤四：我不想背負利息負擔，等我儲夠錢，我會一次性付款買
這樣的說法就更可笑了�，F(xiàn)時的一年期存款利率不過2.25%，去年的消費價格指數(shù)平均值3.9%，今年的預期值在4.1%上下，那么今年的通貨膨脹率可以估算為(4.1%-3.9%)÷3.9%×100＝5.13%。存款的真實利率已經是負數(shù)；新出臺的房貸利率為5.51%，那么貸款買房的真實房貸利率也接近于零。這個時候，仍然是欠銀行錢比較合算。
假如你打算儲夠50萬元再買房，以每月儲4000的速度，假設存款年利率保持 2.25%，并樂觀地假設通脹為0，你要過9年多才能儲夠錢。想起一個笑話，一個美國老太太和一個中國老太太同時上了天堂，美國老太太說：“我這輩子的理財規(guī)劃做的真好啊，我貸款15年買的房子逆向抵押給銀行，由銀行每月發(fā)給我一筆錢做養(yǎng)老金，在我死之前，逆向年金抵押貸款(reve rse annu ity m o r tgage)正好全部沖抵了房屋價值�！敝袊咸f：“我這輩子的理財規(guī)劃做的真好啊，我存了30年的錢，終于在我死之前，買了一套新房子住進去。”
錯誤五：我覺得房地產市場的泡沫太多
泡沫的市場，也存在合理定價的產品。這個市場不是缺少合理定價的產品，而是缺少發(fā)現(xiàn)的眼睛。宏觀橫向比較國內其他大都市的房價，廣州的房地產市場還算得上是有效而健康的了。
如何界定“合理定價”，很遺憾，我們并沒有一套科學的房地產定價體系。房地產定價，通常有市場比較法、收益法和成本法三類。公眾可以使用的H ed on ic估價模型(多元回歸方法)，該模型將房屋價值和房屋的很多種屬性建立一個線性方程，房屋的屬性包括面積，臥室個數(shù)、房齡、區(qū)位、環(huán)境等等。方程的因變量是房屋價值，自變量是多個屬性變量。收集大量房屋的售價與屬性數(shù)據，代入上面的方程進行回歸，估計系數(shù)a、b1、b2、……bn。其中屬性值可以是實際值(例如面積)，也可以是實際值的對數(shù)值。求取到系數(shù)之后，公眾可將目標物業(yè)的屬性值代入，得到目標物業(yè)的價格估計值。
沒有房屋定價體系，但是我們根據可獲得的市場信息估價。在一個有效市場上，信息豐富而透明，大批的類似產品同時出售，我們可以尋求兩類指標因子：
一是相似性指標因子，包括：相同級次區(qū)域內的平均地價、同期社會平均建筑成本、社會平均融資成本、行業(yè)平均管理成本、社會平均利潤。這些因素決定了房價的基準成本和基準利潤。這些信息在官方統(tǒng)計和媒體新聞中，都可以找到。
另一類是差異性指標因子：不同級次區(qū)域內的級差地租、小區(qū)建設、物業(yè)管理等小環(huán)境建設的不同層次、開發(fā)商的品牌優(yōu)劣等。這些因素決定了不同地段的房價、以及相同地段不同樓盤房價的差別化程度。這些信息，只要多留心中介廣告和各小區(qū)業(yè)主論壇的口碑，也可以有所發(fā)現(xiàn)。
綜合兩類因子，不難對目標物業(yè)做出一個較為準確的主觀估價。
女孩們，想想我們花在衣衫鞋襪和護膚品上的錢吧，你很快就會發(fā)現(xiàn)，美貌隨時光流逝，而面朝公園的房子永不退色。它令你有一個安樂小窩，它給你安全感，它是水泥做的儲錢罐，它幫助你對抗通脹，它是你進可攻、退可守的根據地。
當然，你或許會結婚，組織一個家庭，買更大的房子，但是，生命中有一些逆轉是我們無法預期的，而你應該學會給自己以及未來的家庭留一個后備港灣，在你單身又有經濟能力的時候，買一套房子吧。
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