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　　貸款期限20年、額度100萬(wàn)每月少還1300元　　為貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動(dòng)性充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的積極作用，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率：　　從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。　　從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，繼續(xù)對(duì)汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。　　11月26日，央行再度降低貸款利息，給購(gòu)房者帶來(lái)了福音。以貸款期限20年、額度100萬(wàn)元為例，采用等額本息法還貸，現(xiàn)在每月還款6210.49元，總支付利息490518.76元。根據(jù)本次降息前的利率(2008年10月30日)，每月還款6621.67元，總支付利息589201.82元。兩者對(duì)比，每月少還款411.18元，總共少支付利息98683.06元，還款壓力減少5%以上。　　如果同利率最高時(shí)(2007年9月18日，當(dāng)時(shí)利率為7.83%)相比，房貸的壓力更是大為減輕。筆者注意到，按當(dāng)時(shí)利率計(jì)算，以貸款期限20年、額度100萬(wàn)元為例，采用等額本息法還貸，當(dāng)時(shí)每月還款7547元，總支付利息811485.53元。兩者對(duì)比，每月少還款1336.51元，總共少支付利息3209966.77元，少還款一半以上。　　注：計(jì)算均按照商業(yè)貸款的下限利率　　50萬(wàn)20年貸款年省8000 　　50萬(wàn)元20年商業(yè)房貸，最近四次降息后每月還款變化　　日期利率(%)每月還款額(元) 　　9月16日前 7.83(8.5折) 3773.78 　　9月16日 7.74(8.5折) 3751.16 　　10月9日 7.47(8.5折) 3683.70 　　10月30日 7.20(8.5折) 3616.86 　　11月27日 6.12(8.5折) 3355.27 　　4.284(7折優(yōu)惠新政) 3105.25 　　相隔不到一個(gè)月時(shí)間，央行再次降息，而且此次降息幅度達(dá)到驚人的108個(gè)基點(diǎn)。5年期以上貸款利率從7.2%降至6.12%，公積金利率降54個(gè)基點(diǎn)至4.05%�？紤]到首次購(gòu)買普通商品房還將享受7折優(yōu)惠的新政，對(duì)于部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，商業(yè)房貸利率僅僅只有4.284%。這也是從1998年房改后居民開(kāi)始自己購(gòu)買商品房以來(lái)，居民購(gòu)房貸款利率的最低水平。　　50萬(wàn)20年房貸年省8000 　　以50萬(wàn)元20年貸款計(jì)算，在等額本息償還方式下，按照大部分銀行執(zhí)行的商業(yè)貸款利率8.5折計(jì)算，9月16日降息前每月應(yīng)還款3773.78元；這次大手筆降息之后還款額大幅下降到了3355.27元。由于銀行貸款從一年年初開(kāi)始調(diào)整，也就是說(shuō)，明年還款和今年相比，一個(gè)月將少還近420元。　　事實(shí)上，對(duì)于新近購(gòu)買普通商品房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，實(shí)惠還不止如此。　　在10月22日公布的房產(chǎn)新政顯示，“金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍�！边@樣算來(lái)，經(jīng)過(guò)最近的連續(xù)四次降息之后，首次購(gòu)買普通商品房的居民，其長(zhǎng)期商貸利率的70%僅僅只有4.284%，這與公積金利率的水平幾乎相當(dāng)，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2004年10月29日宏觀調(diào)控開(kāi)始第一次加息前的房貸利率，那時(shí)的最低房貸利率為5.04%。　　粗略計(jì)算，按照最優(yōu)惠貸款利率4.284%計(jì)算，50萬(wàn)元20年貸款每個(gè)月僅需還款3105.25元，比兩個(gè)多月前足足少還660元了，一年就能夠節(jié)約8000元錢。　　如果貸款金額更高的話，則享受到的優(yōu)惠還將更大。　　以最優(yōu)惠利率而論，從1998年房改后居民開(kāi)始自己購(gòu)買商品房以來(lái)，目前的貸款利率已經(jīng)是居民購(gòu)房貸款的最低水平。　　滬上住宅市場(chǎng)已回暖　　上海某機(jī)構(gòu)研究院分析師付琦稱，經(jīng)過(guò)四次降息后，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率回到了2006年之前，加上70%的利率優(yōu)惠政策，普通住房的消費(fèi)成本明顯下降，在一定程度上對(duì)住房消費(fèi)將產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。目前上海已有不少樓盤的價(jià)格進(jìn)行了合理的調(diào)整，可以預(yù)期上海房地產(chǎn)成交量將在年底恢復(fù)到今年7、8月的水平。　　上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱大鳴(朱大鳴博客,朱大鳴新聞,朱大鳴說(shuō)吧)進(jìn)一步指出，雖然此前民間資本暗流已經(jīng)轉(zhuǎn)為公開(kāi)的潮流，處處抄底實(shí)體產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目，這些資本的活躍在一定程度上能夠緩解市場(chǎng)對(duì)于資金的饑渴癥，但負(fù)面影響也很大，此次降息央行的目的很明確，就是改善市場(chǎng)流動(dòng)性，避免通縮的局面。　　朱大鳴稱，大手筆降息和積極的財(cái)政政策將令市場(chǎng)對(duì)樓市的預(yù)期有很大的改觀。　　美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉(丁偉博客,丁偉新聞,丁偉說(shuō)吧)認(rèn)為，國(guó)家通過(guò)近兩個(gè)月的調(diào)控，市場(chǎng)已回到了2005年最初調(diào)控且政策疲軟的時(shí)段。這次利率下調(diào)，不僅是扶持樓市的措施，而且是更大層面刺激國(guó)民消費(fèi)及投資的利好，可起到提振民眾信心的作用。　　事實(shí)上，隨著上海房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，上海住宅市場(chǎng)已經(jīng)有所回暖，商品住宅成交量連續(xù)數(shù)周回升。上周的數(shù)據(jù)顯示，一周成交17.66萬(wàn)平方米，環(huán)比增加了3.49萬(wàn)平方米，增幅達(dá)到24.6%。