貸款期限20年、額度100萬每月少還1300元

　　為貫徹落實適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動性充分供應(yīng)，促進貨幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟增長中的積極作用，中國人民銀行決定下調(diào)人民幣存貸款基準利率和金融機構(gòu)存款準備金率：

　　從2008年11月27日起，下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。

　　從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，下調(diào)中小型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率2個百分點。同時，繼續(xù)對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準備金率。

　　11月26日，央行再度降低貸款利息，給購房者帶來了福音。以貸款期限20年、額度100萬元為例，采用等額本息法還貸，現(xiàn)在每月還款6210.49元，總支付利息490518.76元。根據(jù)本次降息前的利率(2008年10月30日)，每月還款6621.67元，總支付利息589201.82元。兩者對比，每月少還款411.18元，總共少支付利息98683.06元，還款壓力減少5%以上。

　　如果同利率最高時(2007年9月18日，當時利率為7.83%)相比，房貸的壓力更是大為減輕。筆者注意到，按當時利率計算，以貸款期限20年、額度100萬元為例，采用等額本息法還貸，當時每月還款7547元，總支付利息811485.53元。兩者對比，每月少還款1336.51元，總共少支付利息3209966.77元，少還款一半以上。

　　注：計算均按照商業(yè)貸款的下限利率

　　50萬20年貸款年省8000

　　50萬元20年商業(yè)房貸，最近四次降息后每月還款變化

　　日期利率(%)每月還款額(元)

　　9月16日前 7.83(8.5折) 3773.78

　　9月16日 7.74(8.5折) 3751.16

　　10月9日 7.47(8.5折) 3683.70

　　10月30日 7.20(8.5折) 3616.86

　　11月27日 6.12(8.5折) 3355.27

　　4.284(7折優(yōu)惠新政) 3105.25

　　相隔不到一個月時間，央行再次降息，而且此次降息幅度達到驚人的108個基點。5年期以上貸款利率從7.2%降至6.12%，公積金利率降54個基點至4.05%。考慮到首次購買普通商品房還將享受7折優(yōu)惠的新政，對于部分購房者來說，商業(yè)房貸利率僅僅只有4.284%。這也是從1998年房改后居民開始自己購買商品房以來，居民購房貸款利率的最低水平。

　　50萬20年房貸年省8000

　　以50萬元20年貸款計算，在等額本息償還方式下，按照大部分銀行執(zhí)行的商業(yè)貸款利率8.5折計算，9月16日降息前每月應(yīng)還款3773.78元；這次大手筆降息之后還款額大幅下降到了3355.27元。由于銀行貸款從一年年初開始調(diào)整，也就是說，明年還款和今年相比，一個月將少還近420元。

　　事實上，對于新近購買普通商品房的購房者來說，實惠還不止如此。

　　在10月22日公布的房產(chǎn)新政顯示，“金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍�！边@樣算來，經(jīng)過最近的連續(xù)四次降息之后，首次購買普通商品房的居民，其長期商貸利率的70%僅僅只有4.284%，這與公積金利率的水平幾乎相當，并遠遠低于2004年10月29日宏觀調(diào)控開始第一次加息前的房貸利率，那時的最低房貸利率為5.04%。

　　粗略計算，按照最優(yōu)惠貸款利率4.284%計算，50萬元20年貸款每個月僅需還款3105.25元，比兩個多月前足足少還660元了，一年就能夠節(jié)約8000元錢。

　　如果貸款金額更高的話，則享受到的優(yōu)惠還將更大。

　　以最優(yōu)惠利率而論，從1998年房改后居民開始自己購買商品房以來，目前的貸款利率已經(jīng)是居民購房貸款的最低水平。

　　滬上住宅市場已回暖

　　上海某機構(gòu)研究院分析師付琦稱，經(jīng)過四次降息后，5年期以上貸款基準利率回到了2006年之前，加上70%的利率優(yōu)惠政策，普通住房的消費成本明顯下降，在一定程度上對住房消費將產(chǎn)生積極的推動作用。目前上海已有不少樓盤的價格進行了合理的調(diào)整，可以預期上海房地產(chǎn)成交量將在年底恢復到今年7、8月的水平。

　　上海房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會副會長朱大鳴(朱大鳴博客,朱大鳴新聞,朱大鳴說吧)進一步指出，雖然此前民間資本暗流已經(jīng)轉(zhuǎn)為公開的潮流，處處抄底實體產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)項目，這些資本的活躍在一定程度上能夠緩解市場對于資金的饑渴癥，但負面影響也很大，此次降息央行的目的很明確，就是改善市場流動性，避免通縮的局面。

　　朱大鳴稱，大手筆降息和積極的財政政策將令市場對樓市的預期有很大的改觀。

　　美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉(丁偉博客,丁偉新聞,丁偉說吧)認為，國家通過近兩個月的調(diào)控，市場已回到了2005年最初調(diào)控且政策疲軟的時段。這次利率下調(diào)，不僅是扶持樓市的措施，而且是更大層面刺激國民消費及投資的利好，可起到提振民眾信心的作用。

　　事實上，隨著上海房地產(chǎn)新政的出臺，上海住宅市場已經(jīng)有所回暖，商品住宅成交量連續(xù)數(shù)周回升。上周的數(shù)據(jù)顯示，一周成交17.66萬平方米，環(huán)比增加了3.49萬平方米，增幅達到24.6%。

水善，利萬物而有靜，居眾人之所惡。