受到兩次調(diào)控的影響，今年，本市的商品住宅成交量環(huán)比大跌了47%，幾近腰斬。但在這種情況下，豪宅項(xiàng)目的成交量卻反而有了一定的上漲，引人深思�！�

　　 上海樓市豪宅化　

　　佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2010年上海單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米的高端住宅成交面積為46.51萬(wàn)平方米，比2009年相比增加了13.85%。　“在2009年以前，整個(gè)上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的高端住宅項(xiàng)目除了市中心的湯臣一品之外，就是市中心和佘山的頂級(jí)別墅。從2009年開始紛紛出現(xiàn)了一批單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的高端項(xiàng)目，而從2010年來(lái)看，單單市中心10萬(wàn)元/平方米以上的公寓項(xiàng)目就不下10個(gè)，如湯臣一品、中糧海景一號(hào)、白金灣等，而市中心的別墅也開始紛紛叫價(jià)過(guò)10萬(wàn)元/平方米。隨著房?jī)r(jià)日益上漲，高端住宅項(xiàng)目供應(yīng)將增加。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，近兩年4萬(wàn)億元的投資直接導(dǎo)致流動(dòng)性過(guò)剩，而這些錢集中于少部分人的手中，有錢人更多了，投資豪宅是其首要的選擇。此外，防通脹和限購(gòu)令也是促使今年豪宅成交火熱的兩大原因�！�

　　花木、濱江板塊豪宅扎堆成交　

　　 2010年整個(gè)上海市高端住宅成交主要集中在浦東花木、徐匯龍華、松江佘山、楊浦新江灣和盧灣打浦橋區(qū)域。從這些高端住宅主力成交區(qū)來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)全市高端住宅主要為高端別墅項(xiàng)目和黃浦江沿岸的江景公寓。　

　　從近幾年的成交來(lái)看，浦東花木板塊中和記黃埔的四季雅苑和御翠園榮登上海市高端別墅成交排行首位，尤其是四季雅苑項(xiàng)目，連續(xù)兩年榮登上海市高端別墅成交排名第一，2010年和記黃埔的另一個(gè)高端別墅項(xiàng)目御濤園從開盤至今已連續(xù)成交了13079平方米，也進(jìn)入了全市成交前十名。市中心的江景公寓也是上海市高端住宅成交主力。如徐匯龍華板塊的尚海灣2010年豪宅成交了4.3萬(wàn)平方米，為上海市高端住宅成交排名第一�！�

　　一些新興豪宅區(qū)的誕生，如楊浦新江灣板塊，其中仁恒怡庭售價(jià)已達(dá)到了7萬(wàn)元/平方米，而在2009年該地區(qū)的房?jī)r(jià)普遍只有3萬(wàn)元/平方米左右，短短一年時(shí)間該區(qū)域個(gè)別項(xiàng)目的房?jī)r(jià)已翻倍�！�

　　豪宅哄抬上海樓價(jià) 未來(lái)仍看漲　

　　豪宅的保值能力使其在嚴(yán)厲調(diào)控下依然能獲得市場(chǎng)的青睞，但是，豪宅銷量的不降反升，與不少項(xiàng)目“被豪宅”脫不了干系。一些開發(fā)商通過(guò)捂盤惜售、概念炒作等手段哄抬房?jī)r(jià)，使一些原來(lái)的中檔住宅項(xiàng)目在價(jià)格上向豪宅看齊，于是出現(xiàn)了新江灣城這樣的“新興豪宅區(qū)”�！�

　　 “值得我們反思的是：2009年受到樓市刺激政策的影響，成交量急劇反彈，但是整個(gè)上海市的商品住宅成交均價(jià)比2008年僅上漲16%；而2010年全市商品住宅成交均價(jià)比2009年卻上漲了32%，隨著全市商品住宅成交均價(jià)突破20000元/平方米，一些房?jī)r(jià)相對(duì)較低區(qū)域新建住宅銷售價(jià)格也紛紛看齊全市均價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，推出的產(chǎn)品檔次越來(lái)越高，導(dǎo)致上海樓市遍地豪宅�！� 佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示�！�

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)的一份最新報(bào)告提到，目前，上海豪宅的格局是，以湯臣一品為第一梯隊(duì)，該案在今年4月份出現(xiàn)過(guò)18.9萬(wàn)元/平方米的歷史最高成交價(jià)；第二梯隊(duì)的售價(jià)在13萬(wàn)元/平方米左右，分別以翠湖天地、綠城黃浦灣和外灘九里的新一期房源為主，還有君庭、翡翠別墅、佘山高爾夫等一批高端別墅；第三梯隊(duì)是目前市場(chǎng)上主流的售價(jià)在5萬(wàn)—10萬(wàn)元/平方米之間的樓盤，這類樓盤在售的已經(jīng)超過(guò)50個(gè)。　

　　據(jù)中房信調(diào)查，未來(lái)1-3年內(nèi)，新鴻基在陸家嘴(16.63,-0.18,-1.07%)和淮海路陜西路各有一個(gè)樓盤上市；嘉華旗下在建國(guó)西路和靜安寺各有一個(gè)樓盤本打算明年上市，但是看到新鴻基的項(xiàng)目開工多年遲遲不肯上市，所以也不肯推盤。另外，遠(yuǎn)中風(fēng)華園有幾棟別墅要上市；李嘉誠(chéng)旗下的真如中心項(xiàng)目、南翔別墅項(xiàng)目和趙巷地王項(xiàng)目，預(yù)期售價(jià)在8萬(wàn)元/平方米。這樣一來(lái)，1-3年之后第一梯隊(duì)的房?jī)r(jià)可能從現(xiàn)在的近20萬(wàn)元/平方米上升到30萬(wàn)元/平方米，第二梯隊(duì)的豪宅價(jià)格將會(huì)達(dá)到20萬(wàn)元/平方米，包括遠(yuǎn)郊的豪宅價(jià)格可能會(huì)是8萬(wàn)-15萬(wàn)元/平方米。最終導(dǎo)致整個(gè)上海房?jī)r(jià)再次被抬高�！�

　　尚海灣豪庭　

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目位于徐匯宛平南路1441號(hào)，地處內(nèi)環(huán)內(nèi)的徐家匯板塊，總建筑面積約62萬(wàn)平方米。包括江景豪宅、五星級(jí)酒店、酒店式公寓、主題商業(yè)等物業(yè)類型。在今年單價(jià)5萬(wàn)元以上豪宅項(xiàng)目中，銷售位居榜首。在售房源88000元/平方米�！�

　　周邊配套：軌交3號(hào)線龍漕路站，軌交4號(hào)線東安路站，規(guī)交7號(hào)線船廠路站；臨近徐家匯商圈，卜蜂蓮花、樂(lè)購(gòu)、太平洋(10.67,-0.02,-0.19%)百貨、港匯廣場(chǎng)、美羅城等。　

　　最新動(dòng)態(tài)：準(zhǔn)現(xiàn)房在售，主力戶型504-564平方米6房，均價(jià)88000元/平方米，另在售少量臨江房源，戶型為68平方米一房、120平方米兩房、170平方米三房和200—220平方米四房，均價(jià)60000元/平方米。　

　　 記者點(diǎn)評(píng)：濱江豪宅占據(jù)稀缺地段，這是該項(xiàng)目售價(jià)高企的原因。　

　　 四季雅苑　

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目位于浦東花木路1983弄，地處中內(nèi)環(huán)間的世紀(jì)公園板塊，由多幢花園、別墅及酒店服務(wù)式公寓組成。占地面積為2.7萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)到55％，是一個(gè)以別墅為主的住宅區(qū)，小區(qū)中央為3萬(wàn)平方米的景觀公園。目前最低價(jià)2000萬(wàn)元/套。　

　　 周邊配套：軌交2號(hào)線世紀(jì)公園站、軌交7號(hào)線花木路站；臨近大拇指廣場(chǎng)、2006商業(yè)街、浦東明星集貿(mào)市場(chǎng)、金橋購(gòu)物中心等�！�

　　最新動(dòng)態(tài)：獨(dú)棟聯(lián)排在售，獨(dú)棟最后一套，總價(jià)2800萬(wàn)元，建筑面積約346平方米，其中地上面積246平方米，地下面積約100平方米，聯(lián)排別墅總價(jià)2000萬(wàn)-2400萬(wàn)元/套，面積225平方米�！�

　　 記者點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目位居去年豪宅成交榜首，在今年持續(xù)發(fā)熱，位居全年銷售排行榜第三名。
　　御濤園　

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目位于閔行茜昆路518弄，地處外環(huán)外的馬橋板塊，項(xiàng)目占地約26萬(wàn)平方米，但建筑面積僅4.5萬(wàn)平方米。0.175超低容積率組成92棟獨(dú)幢別墅，是整個(gè)馬橋區(qū)域中規(guī)模最大的水景獨(dú)棟別墅社區(qū)。共有6種面積在300—650平方米之間的不同戶型設(shè)計(jì)。最低價(jià)1900萬(wàn)元/套。　

　　 周邊配套：軌交5號(hào)線北橋站，臨近旗忠公園、古藤園�！�

　　 最新動(dòng)態(tài)：在售精裝獨(dú)棟別墅總價(jià)1900萬(wàn)-3500萬(wàn)/套，面積305-520平方米，目前房源不多。　

　　記者點(diǎn)評(píng)：李嘉誠(chéng)旗下高端別墅項(xiàng)目，是和記黃埔地產(chǎn)繼匯賢居、四季雅苑、御翠園和御翠豪庭4大住宅項(xiàng)目后，再推的低密度水景別墅，品牌效應(yīng)攬獲了眾多客源�！�

　　仁恒怡庭　

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目位于楊浦政和路338弄，地處中外環(huán)間的新江灣板塊，總建筑面積6.5萬(wàn)平方米，容積率1.2，是目前新江灣少有的低密度社區(qū)。該項(xiàng)目自10月開盤以來(lái)，銷售一路攀升，目前在售房源售價(jià)已高達(dá)7萬(wàn)元/平方米�！�

　　周邊配套：軌交10號(hào)線（新江灣城站），軌交12號(hào)線（在建）；周邊生活配套較為稀缺，仍要靠五角場(chǎng)商圈輻射，臨近生態(tài)公園�！�

　　最新動(dòng)態(tài)：在售170平方米、195平方米精裝大戶型多層公寓，及330平方米的品質(zhì)疊加別墅房源，別墅均價(jià)70000元/平方米。預(yù)計(jì)將在2011年下半年交房。　

　　 記者點(diǎn)評(píng)：首創(chuàng)了疊墅私家泳池、私家電梯、私家地下儲(chǔ)物庫(kù)等諸多全新理念吸引購(gòu)房者。

　　綠城黃浦灣　

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目位于黃浦中山南路566弄，地處內(nèi)環(huán)內(nèi)的浦西濱江板塊，北距外灘萬(wàn)國(guó)建筑群約1.8公里，南距世博園約1.7公里，東側(cè)緊鄰黃浦江，西北側(cè)則與著名的豫園相鄰。占據(jù)極好的地理位置，項(xiàng)目下一批房源預(yù)計(jì)年后開盤，目前售價(jià)未定，前一批房源今年的成交均價(jià)在85000元/平方米�！�

　　 周邊配套：軌交9號(hào)線小南門站，臨近老碼頭、外灘、豫園、易買得、好又多、沃爾瑪?shù)取！?br />
　　 最新動(dòng)態(tài)：下一批房源預(yù)計(jì)年后開盤，具體時(shí)間未定，主力戶型為280-400平方米三房和四房，價(jià)格待定�！�

　　記者點(diǎn)評(píng)：綠城黃浦灣所在南外灘區(qū)域是上海最早形成的城區(qū)之一，該項(xiàng)目的建設(shè)已成為南外灘區(qū)域的地標(biāo)級(jí)建筑，預(yù)計(jì)下一批房源售價(jià)還將上浮�！�

　　 金沙御墅　

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目位于普陀金沙江路2009弄(近真光路)，地處中外環(huán)間的長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)園板塊，由60棟聯(lián)排別墅組成，單套地上建筑面積360—485平方米。售價(jià)預(yù)計(jì)在3萬(wàn)元/平方米以上�！�

　　周邊配套：軌交13號(hào)線（在建中），軌交15號(hào)、16號(hào)線（規(guī)劃中），毗鄰綠洲中環(huán)中心、百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)、農(nóng)工商118廣場(chǎng)、世紀(jì)聯(lián)華等社區(qū)配套。　

　　最新動(dòng)態(tài)：金沙御墅聯(lián)排別墅預(yù)計(jì)明年4月底開盤，戶型面積分360平方米和480平方米兩種，預(yù)計(jì)總價(jià)1100萬(wàn)元/套起，含產(chǎn)權(quán)地下室雙車庫(kù)及南北露臺(tái)�！�

　　 記者點(diǎn)評(píng)：浦西外環(huán)線內(nèi)城市別墅型產(chǎn)品中，普陀的售價(jià)在 3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/平方米，相較浦西其他區(qū)域處于價(jià)格洼地，作為普陀唯一在售的新建別墅型產(chǎn)品——金沙御墅3萬(wàn)元/平方米的單價(jià)更有競(jìng)爭(zhēng)力。

注意安全！��！