影響房?jī)r(jià)的真正原因(4)
影響房?jī)r(jià)的真正原因
大動(dòng)遷的動(dòng)力——賺取中心城區(qū)的最高級(jí)差地租
要老百姓動(dòng)遷，總需要理由。理由往往是張嘴就來的。那么動(dòng)遷總應(yīng)該動(dòng)遷最差的房子，應(yīng)該“雪中送炭”吧？不！仍以上海為例。上海在1980年時(shí)中心城區(qū)有437萬平方米危棚簡(jiǎn)屋，到1990年，還剩下123萬平方米，十年減少了314萬平方米，1999年，除浦東新區(qū)外的九個(gè)中心城區(qū)還有危棚簡(jiǎn)屋42萬平方米。然而到了2004年，九個(gè)中心城區(qū)危棚簡(jiǎn)屋面積仍然有26.55萬平方米，五年只減少了15.5萬平方米，而同期黃金地段的新式里弄房子卻拆了41萬平方米，一等舊式里弄拆了154萬平方米。1990年代后期開始，大動(dòng)遷就是致力于動(dòng)遷黃金地段的房子！
地方政府通過大動(dòng)遷把城市原住民由歷史上傳存下來的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行新一輪置換，這種置換使居民在長(zhǎng)則五六十年七八十年短則二三十年居住過程中，因住房所在地的土地升值而帶來的級(jí)差地租新價(jià)值得以抹去，而這個(gè)級(jí)差地租比房屋本身值錢千萬倍。誠(chéng)然，土地歸國(guó)家所有是憲法規(guī)定的，但是，歸國(guó)家所有就是歸全民所有，地方政府有什么權(quán)力把原先就在一塊高的級(jí)差地租地段上生活的原住民動(dòng)遷掉，然后將高級(jí)差地租的土地給屈指可數(shù)的幾個(gè)房地產(chǎn)商去大賺特賺地段差價(jià)？土地收入屬于全體人民，政府的土地收入?yún)s從不進(jìn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），人民從不知道地方政府從大家身下的這塊土地上得了多少益、又有多少益處反饋給了人民。難道土地的價(jià)值不是原來就具有而是單在這一兩屆地方政府手里才剛創(chuàng)造出來的嗎？級(jí)差地租得以形成是一方土地上幾代人努力的結(jié)果，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)雖不得顯現(xiàn)其價(jià)值，但中心城區(qū)特別是核心區(qū)的土地的確是在不間斷地升值的，今天發(fā)現(xiàn)了土地價(jià)值不等于土地價(jià)值今天才制造出來。房地產(chǎn)業(yè)之所以能暴富，是一些地方政府奉送給房地產(chǎn)商暴富的機(jī)會(huì)還奉送給房地產(chǎn)商暴富的成本，高級(jí)差地租的土地就是房地產(chǎn)商暴富的成本，甚至不須自己支付的成本！
如果不發(fā)生大動(dòng)遷，普通居民是在替國(guó)家暫為保管“級(jí)差地租”，并不斷在為這份地租交利息，大動(dòng)遷發(fā)生了，房地產(chǎn)商利用高級(jí)差地租的土地為自己謀全世界罕見的暴利，還自以為得計(jì)。他們這是一次性掠去了經(jīng)歷了幾代市民辛勤勞作辛勤培育才創(chuàng)造出來的城市價(jià)值。而這個(gè)權(quán)利，竟然是地方政府給的。
缺乏選擇的動(dòng)遷 真是為老百姓嗎？
政府一手制造了供應(yīng)和需求，這需求原本是政府部門的需求，而不是老百姓的需求——寸土寸金的中心城區(qū)的核心區(qū)，把居住密度極高的居民聚居地動(dòng)遷掉造起了大面積的綠地，是老百姓需求？在城市的黃金地段把地鐵車站造得如公交站那樣密集而大量動(dòng)遷市民，是老百姓需求？大城市特大城市才造了十幾年的房子被稱為要淘汰的“老房型”，屬于拆遷改造對(duì)象，也是老百姓需求？不，這些都是政府部門的需求。表面上，是GDP的需求，是建立景觀城市的需求，實(shí)質(zhì)上，是制造住房成交量的需求、是輕而易舉賺取級(jí)差地租的需求。
百姓真正的需求是自會(huì)用錢來投票的，但地方政府和房地產(chǎn)商制造的需求百姓不愿用錢投票。像北京上海這樣的城市，中心城區(qū)面積都只有289平方公里，城市最主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中在289平方公里里面。但是行政區(qū)面積就大了。按“市區(qū)”計(jì)算，北京有1.2萬平方公里市區(qū)面積，上海有5000平方公里市區(qū)面積。由于居民工作地點(diǎn)大多在中心的289平方公里上，居住卻要跑到5000平方公里、1萬平方公里市區(qū)的邊緣，如果讓市民作自主選擇，他怎么可能選擇住到那么遠(yuǎn)的地方去（上海已經(jīng)竣工和新開工的多層住宅有70%左右建在外環(huán)線以外）。即使地鐵全部建成，地鐵乘坐難道是免費(fèi)午餐？交通費(fèi)用的大幅增加將是城市居民對(duì)GDP新的巨大貢獻(xiàn)！
總而言之，是地方政府在主導(dǎo)搞大規(guī)模動(dòng)遷，而地方政府又給民眾提供了多少種選擇？地方政府已經(jīng)從動(dòng)遷中發(fā)現(xiàn)，動(dòng)遷能給高房?jī)r(jià)尋找一個(gè)最低的支撐點(diǎn)——地方政府是決不愿意讓房?jī)r(jià)跌下來的。
大動(dòng)遷的動(dòng)力——賺取中心城區(qū)的最高級(jí)差地租
要老百姓動(dòng)遷，總需要理由。理由往往是張嘴就來的。那么動(dòng)遷總應(yīng)該動(dòng)遷最差的房子，應(yīng)該“雪中送炭”吧？不！仍以上海為例。上海在1980年時(shí)中心城區(qū)有437萬平方米危棚簡(jiǎn)屋，到1990年，還剩下123萬平方米，十年減少了314萬平方米，1999年，除浦東新區(qū)外的九個(gè)中心城區(qū)還有危棚簡(jiǎn)屋42萬平方米。然而到了2004年，九個(gè)中心城區(qū)危棚簡(jiǎn)屋面積仍然有26.55萬平方米，五年只減少了15.5萬平方米，而同期黃金地段的新式里弄房子卻拆了41萬平方米，一等舊式里弄拆了154萬平方米。1990年代后期開始，大動(dòng)遷就是致力于動(dòng)遷黃金地段的房子！
地方政府通過大動(dòng)遷把城市原住民由歷史上傳存下來的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行新一輪置換，這種置換使居民在長(zhǎng)則五六十年七八十年短則二三十年居住過程中，因住房所在地的土地升值而帶來的級(jí)差地租新價(jià)值得以抹去，而這個(gè)級(jí)差地租比房屋本身值錢千萬倍。誠(chéng)然，土地歸國(guó)家所有是憲法規(guī)定的，但是，歸國(guó)家所有就是歸全民所有，地方政府有什么權(quán)力把原先就在一塊高的級(jí)差地租地段上生活的原住民動(dòng)遷掉，然后將高級(jí)差地租的土地給屈指可數(shù)的幾個(gè)房地產(chǎn)商去大賺特賺地段差價(jià)？土地收入屬于全體人民，政府的土地收入?yún)s從不進(jìn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），人民從不知道地方政府從大家身下的這塊土地上得了多少益、又有多少益處反饋給了人民。難道土地的價(jià)值不是原來就具有而是單在這一兩屆地方政府手里才剛創(chuàng)造出來的嗎？級(jí)差地租得以形成是一方土地上幾代人努力的結(jié)果，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)雖不得顯現(xiàn)其價(jià)值，但中心城區(qū)特別是核心區(qū)的土地的確是在不間斷地升值的，今天發(fā)現(xiàn)了土地價(jià)值不等于土地價(jià)值今天才制造出來。房地產(chǎn)業(yè)之所以能暴富，是一些地方政府奉送給房地產(chǎn)商暴富的機(jī)會(huì)還奉送給房地產(chǎn)商暴富的成本，高級(jí)差地租的土地就是房地產(chǎn)商暴富的成本，甚至不須自己支付的成本！
如果不發(fā)生大動(dòng)遷，普通居民是在替國(guó)家暫為保管“級(jí)差地租”，并不斷在為這份地租交利息，大動(dòng)遷發(fā)生了，房地產(chǎn)商利用高級(jí)差地租的土地為自己謀全世界罕見的暴利，還自以為得計(jì)。他們這是一次性掠去了經(jīng)歷了幾代市民辛勤勞作辛勤培育才創(chuàng)造出來的城市價(jià)值。而這個(gè)權(quán)利，竟然是地方政府給的。
缺乏選擇的動(dòng)遷 真是為老百姓嗎？
政府一手制造了供應(yīng)和需求，這需求原本是政府部門的需求，而不是老百姓的需求——寸土寸金的中心城區(qū)的核心區(qū)，把居住密度極高的居民聚居地動(dòng)遷掉造起了大面積的綠地，是老百姓需求？在城市的黃金地段把地鐵車站造得如公交站那樣密集而大量動(dòng)遷市民，是老百姓需求？大城市特大城市才造了十幾年的房子被稱為要淘汰的“老房型”，屬于拆遷改造對(duì)象，也是老百姓需求？不，這些都是政府部門的需求。表面上，是GDP的需求，是建立景觀城市的需求，實(shí)質(zhì)上，是制造住房成交量的需求、是輕而易舉賺取級(jí)差地租的需求。
百姓真正的需求是自會(huì)用錢來投票的，但地方政府和房地產(chǎn)商制造的需求百姓不愿用錢投票。像北京上海這樣的城市，中心城區(qū)面積都只有289平方公里，城市最主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中在289平方公里里面。但是行政區(qū)面積就大了。按“市區(qū)”計(jì)算，北京有1.2萬平方公里市區(qū)面積，上海有5000平方公里市區(qū)面積。由于居民工作地點(diǎn)大多在中心的289平方公里上，居住卻要跑到5000平方公里、1萬平方公里市區(qū)的邊緣，如果讓市民作自主選擇，他怎么可能選擇住到那么遠(yuǎn)的地方去（上海已經(jīng)竣工和新開工的多層住宅有70%左右建在外環(huán)線以外）。即使地鐵全部建成，地鐵乘坐難道是免費(fèi)午餐？交通費(fèi)用的大幅增加將是城市居民對(duì)GDP新的巨大貢獻(xiàn)！
總而言之，是地方政府在主導(dǎo)搞大規(guī)模動(dòng)遷，而地方政府又給民眾提供了多少種選擇？地方政府已經(jīng)從動(dòng)遷中發(fā)現(xiàn)，動(dòng)遷能給高房?jī)r(jià)尋找一個(gè)最低的支撐點(diǎn)——地方政府是決不愿意讓房?jī)r(jià)跌下來的。
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