影響房?jī)r(jià)的真正原因(5)
動(dòng)遷如何給高房?jī)r(jià) 尋找最低支撐點(diǎn)？
眾所周知，拆遷戶大多數(shù)是中等或中等以下收入者，如果沒(méi)有動(dòng)遷，在商品房?jī)r(jià)每平方米單價(jià)六七千元又多是大房型時(shí)，決然不會(huì)有買(mǎi)商品房的需求，但是，當(dāng)動(dòng)遷房是每平方米四千多元時(shí)，動(dòng)遷戶就會(huì)在每平方米四千多元的價(jià)格基點(diǎn)上，產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)每平方米六七千元房子的“需求”，因?yàn)檫@意味著他們是用單價(jià)兩三千元的代價(jià)住單價(jià)六七千元的房子。在這種情況下，每平方米六七千元的房子可以銷(xiāo)得比較好，使人們誤以為每平方米六七千元的住宅是適應(yīng)中低收入群體，從而使這種“銷(xiāo)售得好”反映的信息往往是放大的、失真的。
所以，大規(guī)模拆遷這種不是由消費(fèi)者個(gè)人選擇導(dǎo)致的消費(fèi)行為的確擾亂了市場(chǎng)價(jià)格體制，提供了偽信息。而商品房的最低價(jià)位就在每平方米六七千元的底價(jià)上得到有力支持——怎么能不有力？那是占市場(chǎng)三分之一至二分之一的銷(xiāo)售量中的一大部分銷(xiāo)售量！
普通商品房房?jī)r(jià)的低價(jià)位在每平方米六七千元上得到了支持，普通商品房的高房?jī)r(jià)要往下降就有了強(qiáng)有力的阻力。這樣，中等偏上收入者承受八九千乃至一萬(wàn)多的高房?jī)r(jià)就也無(wú)話可說(shuō)。他們只能當(dāng)“房奴”了。如果拆遷不再大規(guī)模開(kāi)展——即政府制造的需求量消失，普通商品房的高房?jī)r(jià)就難以為繼。地方政府制造需求量的積極性會(huì)降低嗎？看這樣幾個(gè)數(shù)據(jù)吧：從1999年到2004年，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年新開(kāi)工的商品住宅建筑面積累計(jì)是20億平方米，銷(xiāo)售的商品住宅面積累計(jì)是13.8億平方米，每年的銷(xiāo)售面積總是低于新開(kāi)工面積，只有新開(kāi)工面積的68%左右。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是 “新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)”的發(fā)展
2003年到2004年，有著31個(gè)門(mén)類(lèi)的制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資是25410億，房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)門(mén)類(lèi)的固定資產(chǎn)投資是25764億，從1999年到2004年，制造業(yè)累計(jì)投資只占房地產(chǎn)累計(jì)投資的75.6%。第一次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，2004年，有著18.1萬(wàn)億資產(chǎn)的制造業(yè)利潤(rùn)總額9548億，有著7萬(wàn)億資產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)總額1226萬(wàn)億。制造業(yè)利潤(rùn)總額是資產(chǎn)的5.3%，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)總額是資產(chǎn)的1.75%。眾所周知，制造業(yè)中生產(chǎn)性固定資產(chǎn)要占相當(dāng)比例，房地產(chǎn)業(yè)不需要生產(chǎn)性固定資產(chǎn)（造房子用的固定資產(chǎn)是建筑業(yè)的固定資產(chǎn)），但房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)占資產(chǎn)的比例反倒小于制造業(yè)利潤(rùn)占資產(chǎn)的比例。這不由得人們懷疑房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)“支柱產(chǎn)業(yè)”為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱了什么？貢獻(xiàn)了GDP？是的，但房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的是“固定資本形成總額”，1995年時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的新增固定資產(chǎn)占全部新增固定資產(chǎn)比例是9.9%，到2004年，要占22%。房地產(chǎn)業(yè)的固定資本大部分就是造出來(lái)的房子，房地產(chǎn)固定資本形成總額占的比重越大，社會(huì)再生產(chǎn)資本占的比重就越少，因此，房地產(chǎn)業(yè)固定資本比重增大未必是好事。
至于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的拉動(dòng)作用，應(yīng)該明白任何正常的生產(chǎn)活動(dòng)，都會(huì)產(chǎn)生GDP，我們每個(gè)人都在為GDP作貢獻(xiàn)——我們每月每年的收入就是體現(xiàn)。1990年代后千軍萬(wàn)馬奔房地產(chǎn)，并不是房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)特別大，地方政府發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)“新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)”，這個(gè)利益增長(zhǎng)點(diǎn)是惟一可直接與官員利益掛鉤的——政府可以直接參與買(mǎi)賣(mài)的就是土地，也只有土地。當(dāng)這個(gè)利益增長(zhǎng)點(diǎn)的甜頭被地方政府嘗到，缺乏監(jiān)督的地方政府圍繞著土地?cái)[下的一局局盛宴就不難理解了！
眾所周知，拆遷戶大多數(shù)是中等或中等以下收入者，如果沒(méi)有動(dòng)遷，在商品房?jī)r(jià)每平方米單價(jià)六七千元又多是大房型時(shí)，決然不會(huì)有買(mǎi)商品房的需求，但是，當(dāng)動(dòng)遷房是每平方米四千多元時(shí)，動(dòng)遷戶就會(huì)在每平方米四千多元的價(jià)格基點(diǎn)上，產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)每平方米六七千元房子的“需求”，因?yàn)檫@意味著他們是用單價(jià)兩三千元的代價(jià)住單價(jià)六七千元的房子。在這種情況下，每平方米六七千元的房子可以銷(xiāo)得比較好，使人們誤以為每平方米六七千元的住宅是適應(yīng)中低收入群體，從而使這種“銷(xiāo)售得好”反映的信息往往是放大的、失真的。
所以，大規(guī)模拆遷這種不是由消費(fèi)者個(gè)人選擇導(dǎo)致的消費(fèi)行為的確擾亂了市場(chǎng)價(jià)格體制，提供了偽信息。而商品房的最低價(jià)位就在每平方米六七千元的底價(jià)上得到有力支持——怎么能不有力？那是占市場(chǎng)三分之一至二分之一的銷(xiāo)售量中的一大部分銷(xiāo)售量！
普通商品房房?jī)r(jià)的低價(jià)位在每平方米六七千元上得到了支持，普通商品房的高房?jī)r(jià)要往下降就有了強(qiáng)有力的阻力。這樣，中等偏上收入者承受八九千乃至一萬(wàn)多的高房?jī)r(jià)就也無(wú)話可說(shuō)。他們只能當(dāng)“房奴”了。如果拆遷不再大規(guī)模開(kāi)展——即政府制造的需求量消失，普通商品房的高房?jī)r(jià)就難以為繼。地方政府制造需求量的積極性會(huì)降低嗎？看這樣幾個(gè)數(shù)據(jù)吧：從1999年到2004年，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年新開(kāi)工的商品住宅建筑面積累計(jì)是20億平方米，銷(xiāo)售的商品住宅面積累計(jì)是13.8億平方米，每年的銷(xiāo)售面積總是低于新開(kāi)工面積，只有新開(kāi)工面積的68%左右。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是 “新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)”的發(fā)展
2003年到2004年，有著31個(gè)門(mén)類(lèi)的制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資是25410億，房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)門(mén)類(lèi)的固定資產(chǎn)投資是25764億，從1999年到2004年，制造業(yè)累計(jì)投資只占房地產(chǎn)累計(jì)投資的75.6%。第一次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，2004年，有著18.1萬(wàn)億資產(chǎn)的制造業(yè)利潤(rùn)總額9548億，有著7萬(wàn)億資產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)總額1226萬(wàn)億。制造業(yè)利潤(rùn)總額是資產(chǎn)的5.3%，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)總額是資產(chǎn)的1.75%。眾所周知，制造業(yè)中生產(chǎn)性固定資產(chǎn)要占相當(dāng)比例，房地產(chǎn)業(yè)不需要生產(chǎn)性固定資產(chǎn)（造房子用的固定資產(chǎn)是建筑業(yè)的固定資產(chǎn)），但房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)占資產(chǎn)的比例反倒小于制造業(yè)利潤(rùn)占資產(chǎn)的比例。這不由得人們懷疑房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)“支柱產(chǎn)業(yè)”為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱了什么？貢獻(xiàn)了GDP？是的，但房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的是“固定資本形成總額”，1995年時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的新增固定資產(chǎn)占全部新增固定資產(chǎn)比例是9.9%，到2004年，要占22%。房地產(chǎn)業(yè)的固定資本大部分就是造出來(lái)的房子，房地產(chǎn)固定資本形成總額占的比重越大，社會(huì)再生產(chǎn)資本占的比重就越少，因此，房地產(chǎn)業(yè)固定資本比重增大未必是好事。
至于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的拉動(dòng)作用，應(yīng)該明白任何正常的生產(chǎn)活動(dòng)，都會(huì)產(chǎn)生GDP，我們每個(gè)人都在為GDP作貢獻(xiàn)——我們每月每年的收入就是體現(xiàn)。1990年代后千軍萬(wàn)馬奔房地產(chǎn)，并不是房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)特別大，地方政府發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)“新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)”，這個(gè)利益增長(zhǎng)點(diǎn)是惟一可直接與官員利益掛鉤的——政府可以直接參與買(mǎi)賣(mài)的就是土地，也只有土地。當(dāng)這個(gè)利益增長(zhǎng)點(diǎn)的甜頭被地方政府嘗到，缺乏監(jiān)督的地方政府圍繞著土地?cái)[下的一局局盛宴就不難理解了！
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