中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會王惠敏
作《房地產(chǎn)發(fā)展新模式對鋼材需求的結(jié)構(gòu)性影響》報告
各位朋友好。前三位女士發(fā)言的內(nèi)容都非常振奮人心。提到房地產(chǎn)似乎有些冷，實際上并非如此?，F(xiàn)在正值春光乍現(xiàn)。昨天統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國二手房，尤其是一線城市和二線城市，普遍表現(xiàn)良好，小幅上漲。借此機會感謝鋼之家的邀請，我們進行交流。主題是房地產(chǎn)發(fā)展新模式下的剛需基本情況。
首先，我想與大家討論關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的幾個問題。我們有必要進行交流。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展支柱，發(fā)揮著重要作用。在整個國家的經(jīng)濟運行中，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該還有相當長的時間。這個判斷來自于今年1月份的《求是》雜志和3月份的《求是》雜志，連續(xù)發(fā)表了兩篇重磅文章，其中有兩句非常重要的話：“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)和居民財富的重要來源?！绷硪痪湓捠牵骸胺康禺a(chǎn)市場健康發(fā)展事關(guān)社會經(jīng)濟發(fā)展大局?！蓖ㄟ^這兩篇文章，我們要關(guān)注人民群眾的切身利益。雜志的重磅文章中有這兩句話，可以斷言房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱，應(yīng)該還會有其他發(fā)展，而且是較長的一段時間。我們應(yīng)該充滿信心。只要有人生存，房地產(chǎn)就是必不可少的；只要有城市發(fā)展，城市更新就是永續(xù)話題。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該還有較長一段時間處于良好的發(fā)展階段。
第二個問題是房地產(chǎn)市場的下滑空間。前面幾位都提到了房地產(chǎn)拖累大家，真是抱歉。下滑空間不大。簡而言之，我們無需分析理論范圍，只需要關(guān)注當價格下滑到40%或者繼續(xù)下降的時候，賣房人可能不愿意出售。這是最簡單的道理，因此下滑的空間幾乎為0。既然下滑空間不大，企穩(wěn)的可能性就會來臨。盡管有些城市反彈，但有些仍在下降，有些基本穩(wěn)定。這張表是從第十一周至第十五周的表格。第14周表現(xiàn)較好，數(shù)據(jù)有所上升。雖然有的數(shù)值還在下降，但空間不大，我們應(yīng)該有信心。由于房地產(chǎn)數(shù)據(jù)總體不太好看，因此整個片區(qū)很少使用數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)表僅有這一張。
第三點是房地產(chǎn)領(lǐng)域“三分天下”并存的格局可能已經(jīng)顯現(xiàn)。首先，商品房需要突出品質(zhì)；保障性住房需要注重到位；尤其是存量房，我們需要提質(zhì)增效和運營存量，包括城市更新。大量的存量都在其中，形成了三分天下的格局。另外，目前“好房子”的總體而言，提質(zhì)減量是房地產(chǎn)未來發(fā)展的一個方向。我想向大家表達一句最重要的話：我們不要只關(guān)注光鮮亮麗的好房子的大門臉，我們更需要關(guān)注底線意識，例如房子是否滲水。如果再好的房子漏水，那就不是好房子。因此我們關(guān)鍵需要改進底線意識。李部長在一次會議上提到“6633”，我們需要解決底線意識，即不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭等問題。這才是好房子的底線。
我們最關(guān)注的是另一個問題：并非光鮮亮麗，而是舒適度的提高。我在這里舉一個小例子，比如減速帶?，F(xiàn)在的減速帶一旦過車，就會產(chǎn)生“咯噔”的感覺。我在全國的項目中發(fā)現(xiàn)了兩個地方，一個是萬科的減速帶，一個是華潤的，有兩個項目做過。雖然它起到減速作用，但是人車過去時非常舒服。其他減速帶，包括現(xiàn)在非常漂亮的高品質(zhì)好房子的地下車庫，雖然非常漂亮，但在駕駛經(jīng)過減速帶時會感到不舒服。因此我們需要明白：好房子的核心是提高舒適度。
另一個問題是：舊模式是什么？過去，舊模式的表象是房企追求高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債。實際上，它的本質(zhì)并非企業(yè)和行業(yè)自身形成。它的本質(zhì)是政府主導(dǎo)下的土地財政機制以快速發(fā)展。在建設(shè)城市時，我們踐行了面子工程，導(dǎo)致無節(jié)制的大干快上，從而導(dǎo)致“三高”。這不是房地產(chǎn)行業(yè)自己完成的。第二個本質(zhì)是城鎮(zhèn)化快速進程催生了房地產(chǎn)的突飛猛進，這是客觀的現(xiàn)實。誰也無法阻止經(jīng)濟規(guī)律的發(fā)展。在沒有真切經(jīng)驗的歷史發(fā)展過程中，我們確實不太了解如何阻攔。結(jié)果是房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)，帶動了上百個產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同發(fā)展。它是集大成者的支柱產(chǎn)業(yè)，為改善民生、提高居住水平和煥新城市面貌功不可沒。我們與產(chǎn)業(yè)鏈一起完成了這件事情。實際上是參與者，而非僅限于房地產(chǎn)行業(yè)，例如政府、銀行、小業(yè)主和需求方。房企與其上下游產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)不約而同、合謀而為。舊模式就是這樣。
我認為新模式目前尚未真正實現(xiàn)，尚未形成。有些企業(yè)提出“新三高”：高品質(zhì)、高周轉(zhuǎn)、高回報；還有專家建議去地產(chǎn)化，盡快實施房產(chǎn)稅、租售并舉、市場保障并舉等措施。新模式在銷售環(huán)節(jié)有三個要點：現(xiàn)房銷售是一個要點；在開發(fā)項目問題上，項目公司責(zé)任制是一個要點；在金融和融資問題上，主辦銀行責(zé)任制是一個重要要點。新模式建立后，可能會在制度化建設(shè)完成。在這個過程中，這三個要點可能是新模式的重點所在。
接下來我們討論第二個問題，這與房地產(chǎn)相關(guān)，即兩會政府工作報告中2025年和2026年的比較。大家都看過這個，我只是將其系統(tǒng)化。我與大家進行了比較，其中有幾句重要的話。一個問題：2025年提出的好房子是“安全、舒適、綠色、智慧”的好房子。除了這8個字之外，在2026年提出的時候，除了前面的字詞外，后面又追加了兩句話：“實施房屋品質(zhì)提升工程”和“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”。這是一個提升工程，這說明什么？我們目前面臨的房地產(chǎn)行業(yè)，一個是房屋品質(zhì)的提升問題。之前提到的“6633”是從底線意識起步，提高整個房屋的質(zhì)量。好房子最重要的是兩個概念：質(zhì)量和功能問題。質(zhì)量問題指的是過去質(zhì)量通病的消除；功能問題則保證使用者的需求。提高舒適程度的同時也提出了其他方面的建議。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升行動，后期的運維問題是整個行業(yè)向后發(fā)展的重點。
第三個問題，由于時間關(guān)系，我盡快節(jié)省時間。第三個問題是“十五五”發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)的影響。重要的內(nèi)容是圍繞構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，健全住房制度，實現(xiàn)更高水平的住有所居是大目標。推動行業(yè)從高杠桿、高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向以民生為本、品質(zhì)提升、嚴控風(fēng)險的轉(zhuǎn)型，重心向這個方向發(fā)展。核心是短期調(diào)控轉(zhuǎn)向長期制度建設(shè)。第二個方面是住房保障體系。之前提到了保障問題，關(guān)鍵在于需要到位。因此我們需要優(yōu)化供給，確保保障房從有效增加轉(zhuǎn)向?qū)崿F(xiàn)增長。優(yōu)化供給，覆蓋城鎮(zhèn)低收入家庭、工薪群體、新市民、青年人、多子女家庭等，確保到位。在房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的過程中，政策落地是新模式的主要內(nèi)容，即推行開發(fā)項目公司制、融資主辦銀行制，有序推進現(xiàn)房銷售，賦予城市調(diào)控自主權(quán)。第三個方面是風(fēng)險防范和綠色轉(zhuǎn)型。統(tǒng)籌房地產(chǎn)和地方債務(wù)、中小金融機構(gòu)風(fēng)險，有序進行，嚴防系統(tǒng)性風(fēng)險。綠色發(fā)展推進既有建筑節(jié)能，通過降碳改造，促進超低能耗、裝配式建筑規(guī)模化發(fā)展。風(fēng)險防控仍然是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，如果想要企穩(wěn)，這是一個非常重要的問題。關(guān)于這個環(huán)節(jié)，我們就不再多交流了。
第四個問題是：從外行角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)當前的現(xiàn)狀對剛需的結(jié)構(gòu)性影響。房地產(chǎn)行業(yè)實際上是深度調(diào)整，從根本上會重塑中國鋼材需求的結(jié)構(gòu)。這不僅僅是數(shù)量減少的影響，還可能引發(fā)鋼材需求的結(jié)構(gòu)性變化?？傮w來看，在過去城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)快速奔跑的時代，以螺紋鋼為代表的建筑鋼材需求可能會受到影響。大幅度的下滑正在向以板材為代表的制造材轉(zhuǎn)移。從局部來看，目前房地產(chǎn)對鋼材的需求影響有幾個特點：一是總量減少，二是結(jié)構(gòu)變異。目前制造業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)歷史性反超。第三點是未來變化新格局下的邊際改善。盡管建筑材短期難以回升，但下行趨緩或者筑底。局部城市市場好轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)穩(wěn)定市場，這為我們帶來了積極的信心。也有機構(gòu)預(yù)測，地產(chǎn)用鋼對鋼鐵需求的拖累正在接近尾聲。我們將徹底改變需求結(jié)構(gòu)，由地產(chǎn)驅(qū)動轉(zhuǎn)為制造與新型基建驅(qū)動?？傮w來看，房地產(chǎn)對鋼材的需求影響已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的變化。原先房地產(chǎn)是引領(lǐng)，目前占比縮小，需求更具針對性，存量韌性板塊顯現(xiàn)。鋼鐵行業(yè)將從依賴房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向依賴制造業(yè)升級和高端材料需求驅(qū)動的發(fā)展，進入價值創(chuàng)造的新階段。
除這些分析之外，我還有幾點建議。第一個建議是：我認為鋼鐵企業(yè)應(yīng)該盡可能地選擇高品質(zhì)的項目合作。高品質(zhì)的項目合作，用鋼的成分比過去多。第二個建議是比較保險。前兩天許家印開庭，還有多少類似許家印的會開庭？這很難確定。盡管房地產(chǎn)市場正在向好，但爆雷的可能性仍然存在。因此選擇高品質(zhì)項目合作，可能對各方面的安全更有效。第三個建議是關(guān)注中等城市的優(yōu)秀中小房企合作。中等城市的中小房企指的是當?shù)仄放品科?。目前他們生產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量好，信譽高，房子也容易售賣。他們基本不負債，資金回籠到位，相對可靠。我們現(xiàn)在也在扶持中小房企和本土房企，他們在新一輪發(fā)展中占據(jù)了優(yōu)勢。第四個建議是重視同城市更新項目的協(xié)同合作。城市更新表面上都是老破小或者其他類型的舊物業(yè)，在許多城市都有片區(qū)開發(fā)、片區(qū)更新、城中村改造和老街區(qū)改造等不同形式的活動。雖然有自主更新等，但也有很多片區(qū)改造。實際上，這與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)。雖然模式與過去不同，但體量相當大。目前中建集團和一些大品牌的房企專門成立了合作關(guān)系，我們可以重視城市更新的專門部門，進行項目協(xié)同合作。例如地下管網(wǎng)改造，鋼管、螺紋鋼和中厚板在未來5年可能需要完成約60萬公里的管網(wǎng)改造。第二個方面是舊改和保障房的鋼結(jié)構(gòu)。工期短、抗震好、綠色環(huán)保，在舊改中優(yōu)勢較為突出。去年統(tǒng)計鋼結(jié)構(gòu)加工量為1.5億噸，僅包括城市更新部分。從鋼筋混凝土轉(zhuǎn)向鋼結(jié)構(gòu)是材料本身的革命。祝愿我們在這個過程中，大家都能保持平安健康。謝謝大家。
